夏日的酷热已如强弩之末，楼市正进入秋日的微凉。

上半年一度出现“小阳春”，让楼市再燃“王者归来”的幻想；下半年接踵而至的调控重拳，让幻想又转眼烟消云散。

01.
釜底抽薪，从房企到购房者的“钱荒”
纵观与楼市如影随形的一轮轮调控，金融无疑是楼市最敏感的“七寸”。年初总行即开始严控开发贷，在“房住不炒”监管要求下，个贷、开发贷都有压降。特别是下半年来，银行、信托、债券等融资渠道均在收缩，个贷业务控制也进一步加强。

7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，房地产类信托骤然刹车；7月12日，国家发改委《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债渠道受限。

8月28日，新闻爆出“多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平”，而且，“未来还有进一步减少的可能。”

不仅开发融资越来越难，个贷方面的成本也在不断攀升。

数据显示，7月份首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍，环比上涨2个基点；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1个基点。房贷利率水平下半年呈反弹之势，并在主要二线城市逐渐蔓延。

而近日央行公布的房贷利率新政，同样看不到房贷利率有“放水”的迹象。

02.
“夜壶论”失灵，楼市调控进入“深水区”
曾有“地产夜壶论”，称房地产“需要的时候拿出来用（刺激经济），不需要的时候就往床底下一踢（楼市调控）。”

政治局730会议再次定调“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，戳破了“监管放松”的奢望。未来房地产的定位，或将从以往“经济推动器”转为“经济的稳定器和压舱石”。

从各地看，苏州 “724新政”扩大限售范围，大连发布“禁涨令”，合肥、洛阳、宁波、呼和浩特等多座城市也纷纷出台政策。

房地产经历了几十年的高速增长，曾甚嚣尘上的“空军”已被打爆得彻底失声。

房地产作为支柱产业对中国经济发展立下过汗马功劳，但如今，房地产畸形发展的负面作用正在放大，深圳前副市长曾列出楼市过热的“九宗罪”：造成绝大多数工薪阶层买不起房，带来的高租金拉动生活成本提高，对制造业、物流业产生了巨大的挤出效应，降低了城市对人才的吸引力以及城市的活力创新力，挤占了居民的正常合理的消费，增加了金融系统性风险，提高了居民的个人负债率和家庭的金融风险，加大了社会的收入差距，助长了城市违章建筑规模的扩大。

可以说，这“九宗罪”不仅仅是在深圳，放之绝大部分一二线城市皆准。

越来越多的质疑声在于，这种掏空几代人钱包竭泽而渔的经济增长有何意义？

正是意识到一业独兴、百业凋零的危害，中国经济正走向脱虚就实的关键路口。

楼市的下半场，应该是理性的、稳定的、健康的。这，是否意味房价应该大幅回撤？

在此，只能说有必要放弃一些天真的幻想。

今年的GDP增长预计将继续走低，面临的国际环境非常严峻。旷日持久的中美贸易摩擦日益严峻，国内产业转型升级缓慢而艰难，远远没有达到挑起大梁的程度。

此背景下，国家对房地产是“稳”字当头，稳地价、稳房价、稳预期。控制房价不大涨，但也不允许塌方式下跌，否则——负资产家庭将大量出现，社会矛盾爆发、宏观经济下滑、系统性金融风险等多米诺骨牌将纷沓而至。

另外，不断上涨的人力成本、原材料等成本、膨胀的M2……可以轻易找到一堆房价无法下跌的理由。房价大跌，难呐！

03.
开发商拿地谨慎，追求去化速度和现金流
商业银行强化涉房地产贷款资金投放和资金流向的把关，特别是拿地相关融资的跟踪排查；国家统计局公布1-7月的投资、销售数据，均出现掉头向下的趋势。

融资的阀门被悄悄关闭，销售回款的龙头又遇上一场正在到来的“干旱”。

上半年小阳春鼓舞下风生水起、粉墨登场的土拍市场，下半年几乎面临“速冻”。

融创孙宏斌称“下半年除非是特别好的地，（融创）拿地基本是停止的。”

旭辉行政总裁林峰表示，“当前形势下，旭辉会放缓扩张步伐，放慢拿地节奏。”

富力地产内部下达通知，下半年原则上暂停拿地。

相应的是，上半年土拍“火爆”的市溢价率纷纷走低，与此同时，头部房企纷纷将“降低库存、提高去化、加快回款”作为下半年的要务，房企融资受限且成本高企的中小房企资金面更是“鸭梨”山大，这也使得部分项目降价促销成为可能。

04.
多地降价声渐起，刚需置业“等风来”
恒大打响降价枪，郑州、天津、广州、合肥、济南、无锡等地的部分楼盘都有不同程度的降价和促销。

从7月开始，郑州北区部分楼盘降价惨烈：管南片区两极分化，部分楼盘降价抢跑，部分楼盘逆势坚挺；西四环、西三环附近楼盘价格回归理性......

8月，有媒体爆料广州多盘出现降价现象——广州番禺、增城、从化、南沙也有楼盘出现不同程度的降价促销。

8月，合肥市场推盘量5861套环比上涨75%，开盘当天仅去化2600多套，去化率在44%；新站降价、庐阳降价、肥东降价，合肥多盘齐降。

进入七月份，无锡房价口子被撕开，中介、分销们忙起来了，每次刷朋友圈都能看到关于特价房的优惠消息——价格和以往销售均价相比，差价足足有1000-2000元左右。

传统“金九银十”来临，随着多地降价促销声起，接下来可能会看到更多的特价房出现。刚需置业不妨淡定“等风来”，留意可能出现的置业行情。