对于楼市的分析中，最为靠谱的经济学家要数任泽平，任泽平先生首次提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”成为房地产行业内外人士在分析楼市时的重点引用内容，这个观点也被大众所熟知。可见任泽平在房地产行业所处地位。

随着房地产红红火火发展进20年，很多的楼市数据都在不停的创出新高，例如去年销售商品房面积17亿平米，销售额15万亿元。很多人都在探询一个问题，咱们的房子够住了吗？房子是多了还是少了？这必须有一个正确的答案。任泽平发布了“中国住房存量报告”给出了他的分析。

从任泽平的报告来看，城镇住房套均面积为89.6平方米，城镇住房套数为3.11亿套，套户比为1.09。任泽平先生认为按这个数据，咱们的住房总量还是不够，我们认为即然每户人有1.09套房了，怎么还不够呢，特别是按现有的新生儿出生数来看，人口减少量每年超过200万，越往后看，空置的房子会越来越多。如果与国际上的发达国家比较，当前美国、日本分别为1.15、1.16，比我们要多一点点，德国为1.02，英国为1.03，低于我们的水平。这说明我们的户均住房好于英国、德国。

住房的总量已经够了，且出现了空置，那么，差房子的在那些地方呢？从任泽平报告中的数据来看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12。也就是说一线城市住房供给偏紧。这些城市由于城市竟争力大，二三四线城市的年青人都在流向一线城市，同时，由于一线城市落户的困难及高高的房价，很多年青人是望楼兴叹，所以，一线城市整体住房是存在紧缺的。

房地产发展的基础要有人才行，有人才有房子的居住需求，那么我们的人口状况如何呢？实际上20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值。那为什么主力购房人高峰过后还迎来了一波房价上涨的行情？原因其实很简单，由于房价的持续上涨，有钱人把房子作为主要的投资渠道，钱少的人担心自家小孩未来买不起房，掏空六个口袋也要交个首付先买一套，所以，住房的购买都提前了至少5年以上，已经透支了未来5至10年的住房购买力。所以，在住房前些年供应没有大涨的情况下，引发了买房人的恐慌情入市购房，也就捉成了房价的加速上涨。

未来的楼市发展重点，也是买房人需要关注的重点在那里？个重点，当然是一线城市，年青人的流入还会继续，房子的新需求始终存在，所以，房价会稳中有涨。第二个重点，二线城市总量足够，存在改善性的买房需求及周边三四五线城市的少量人口流入，房价会出现分化，老、破、大房子大概率会降价。第三个重点，对于非一二线城市的楼市，总量上看，套户比已经超过发达国家，人口外流会缓慢进行。在供大于求及住房空置之下，房价必跌无疑。总体上预计2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。住房成交总量将会逐年下降35%左右。

所以，各位朋友，现在买房的风险已经开始出现，一定要买房，请认清上面的三个重点。切记、切记。