一.现在真的不适合买房吗？
回望历史，房地产最不被看好的是哪一年？

是2008年。

2008年世界经济危机，中国经济增长放缓，北上广深出现巨量库存，汇率一再失手，出口重重受阻，产业升级出现瓶颈，地方正府债台高筑，房企降价打折引发“房闹”，要求退房补差价，房地产一片哀嚎，感觉天都要塌了。

是不是感觉和最近的形势有点像？

经济遭遇下行压力，百城库存飙升，人民币破7，股市狂泻，黄金疯涨，房企融资难，一大波打折特价房已蠢蠢欲动，新一轮的“砸售楼部”又要上演了，有房者焦虑重重...

2008年和2019年，从经济、金融、购房需求、市场变化来看，都何其相似。

可是，现在回望这十多年，最适合买房的就是2008年了。

即使在2008年那么难的时候，核心城市的房价基本跌15%就回暖了。

还有2018年下半年的楼市回调期，一二线城市的郊区，大概跌个10-15%就迎来预期回归了。

回望历史，核心城市核心片区的房价跌幅在触及15%之后，基本都会上演预期回归。

所谓的严厉调控，最根本的目的从来不是为了降房价，而是稳房价。

15%，基本成了房价涨跌的锚。

在15%这个大前提下，我想跟大家分享两个观点。

二.看清这两点，你才能更懂当下楼市
◈ 1.房价低点比时间低点更重要

近期引起的骚动的，或许就是广州番禺大盘祈福缤纷汇新房房价从4.7万/平直接降到了一次性付款3.4万/平，按揭3.6万/平，更扎心的是之前这个项目的房价接着炒作地铁22号线和学位一度怼到5.2万/平。

而现在叠加特价房、员工专场等各种优惠，变相降价20%左右，一降价直接拉低了这个大盘甚至整个片区的二手房价格。

祈福缤纷汇之后，广州不限购的偏远郊区增城，9个大盘出现2000-5000元/平的降价，其中之前炒作名校加持的碧桂园云顶，竟然直降5000元/㎡，而这个项目的楼王单位，曾在2018年8月冲高到近4万/㎡。

还有之前引来业内一片哗然的郑州北区融创项目，从平销期的13400元/㎡，直接降价到10000-11000元/㎡，打了对手一个措手不及，而融创一晚实打实卖了近200套房子，迅速回笼了3亿资金。

这些郊区大盘拿地早地价低、库存量大，行情好的时候，借着地铁名校炒作，价格虚高。现在楼市稳定下来，降价只是回归合理价位，挤泡沫罢了。

对于开发商来说，之前拿地价低，算上建安成本、税费、营销费用，即使现在让价走量，也完全是有利润空间的。

对于购房者来说，降价是个好事，捡漏的机会来了。所以近期更要多多关注你所在城市的项目动态。

其实哪里有什么买房时机，只是你刚好有房票有资金，遇到合适的价格就可以入手了。

按照现在楼市“稳”的大势，已经没有所谓的踩准哪个时间低点去入手了，关注价格比关注时间更重要。

价格才是真正与你所付出的首付和房贷相关的。

至于时间低点，普通人真的抓不准的。如果有谁和你准确地说什么时间低点，你要警惕的是，他是不是想收割你？

◈ 2.不要想着瞎折腾降维打击，要恪守主场优势

回顾这一波房价上涨，我们会发现一个规律，越来越多城市的房价不是由本地人购买力决定的，而是和临近城市形成了房价协同化。

这一切都归因于——降维打击。

2016年，已经经历过房价上涨的北京人跑到天津及环京买房，降维打击。

2016年，已经经历过房价上涨的上海人苏杭宁及环沪买房，降维打击。

2016年，已经经历过房价上涨的深圳人降维东莞惠州中山买房，降维打击。

除此之外，还有郑州人降维打击西安，合肥人降维打击长沙。

至此，房价全线暴涨。

而现在，降维打击的机会越来越少，以往那种汹涌而来的暴涨潮不会再有，普通人不要瞎折腾比什么都重要。

在这一刻，如果你是在一线城市、强二线城市，别瞎折腾，别想着降维打击，恪守主场优势，先在自己所在城市买够3套房再说。

你对各片区的居住舒适度和租金更加清楚，更能挑选到适合自己持有长周期的房子。

如果你是在弱二线、三四线城市，留足自住房产之后，更建议将多余资金置换到一线、强二线城市，特别是一线城市。

不论房价上涨还是下跌，其实都是符合房价轮动的。

在房价上涨，一线涨到二三四线，那么就是要去买还未上涨的低量级城市。

在房价回调，一线回调到二三四线，那就应该拿着二三四线城市的涨幅去买已经完成回调的高量级城市。

一线城市经历了长达两年的横盘，现在基本都已经达到了价格低点了，而二三四线城市还要经历一段很长的横盘期，现在置换算得上是个好时机。

三.还有没有“真洼地”？
苏州的上涨，教育了购房者：原来除了普涨，还有补涨。

今年的这波苏州上涨，其实真的没有多少人可以完美地踩准时间点。

网上口口相传的例子：2018年初买入苏州，然后2019年4月顺利卖掉，然后投资上海。

这样完美的操作，很难发生在大部分普通人身上。

更多人都是在暴涨潮中，看到了苏州相比特殊的“根据地价限房价”，压抑了苏州与同量级城市的涨幅空间。

规律只会迟到，不会缺席。

放眼全中国，这一刻，有哪个城市像2018年的苏州？经济发展后劲强劲，但被特殊的政策压抑，导致房价严重滞后于其他城市。

唯有长沙。放眼960万平方公里的中国，唯有长沙。

写完这篇文章，从深圳北站开往长沙南站的G6032，也已到站了。我望向窗外，高铁站外，正值盛夏，树木郁郁葱葱，房子密密麻麻。