这两个月，楼市很难。

更难的是，对于普通人来说，如何抉择。

几乎所有人，都在高喊：楼市凉了，房子不能碰。

但是，极少有人告诉我们：

普通人的财富保卫，该何去何从？

，是怕打脸；第二，是真不懂。

而我这种脸皮既厚、恰巧还略懂的“真·硬核·楼市老朋克”，今天想推心置腹的跟大家聊聊：

关于当下的楼市抉择；关于下行市场里的投资策略；关于该不该买，买哪里……

1

我自己就是做地产的。

我一天之内所看到的楼市负面，可能比普通人一年看的都多。

更魔幻的是，我连续看了9年。

类似近两天这种利空消息解读——

“32个城市银行房地产专项检查”、“严查通道资金””、“地产股普遍下跌”、“房企境外融资收紧”……

我在硬盘里随便扒拉扒拉，甚至比某种妙不可言的小电影还要多。

2012年，关于宏观调控被各种场合提了接近200次。其中，160次以上提到“让房价回归”。

所谓的让房价回归，就是明确的指出：让房价降下来。

措辞严厉程度，比现在更让人心生畏惧。

每逢此时此刻，我都会关上电脑，也关上小电影，静静地思考一个问题：

我有没有更好的选择？

2

楼市会往哪走，我们虽无法确定。

但我们能确定的是，财政积极和货币宽松的时代来临了：

• 7月15日以来，央行合计投放资金突破12000亿，净投放金额超过4200亿；

• 上周末，央行发布了二季度的货币政策执行报告，下阶段主要政策思路的条就是实施稳健的货币政策，适度进行逆周期调节，保持流动性合理充裕；

• 某行企业经营贷的利率已经做到比房贷利率还要低，7月份的CPI指数同比又上涨了2.8%。

少数人在降息，绝大多数人在通胀。

我们的必然选择就是，用投资来对抗货币宽松和通胀承压。

而对于投资来说，我们有没有更好的选择？我们有没有比不动产更好的选择？

3

在投资圈里，有个底层的三原则：安全性、流动性、率。

绝大多数情况下，这三个基准原则呈降序排列。

也就是，安全性＞流动性＞率。

安全性是红线。

尤其是当一个标的上，所承载的是整个家庭的核心财富时，安全性一定是位的。

A股和科创板涨的再残暴，你敢把家庭财富的90%放在上面么？哪怕是ETF。

逃跑的扇贝、饿死的猪、消失的铬矿、被盗的财报、失窃的存款……股市的魔幻，分教你做人。

不动产的刚猛之处在于，半数以上的普通人敢把，或者说是不得不把家庭财富的重心置于其上。因为它的背后，有城镇化的背书，有土地财政的背书，有银行信贷的背书……

2018年，土地财政收入占地方财政收入的51%；20个核心城市，半数对土地依赖度超过70%。

单纯这一点，就是不动产安全性和楼市安全性的保障。单纯这一点，就能打爆绝大多数投资品的狗头。

流动性，可能是目前的楼市诟病的一点。

受限售影响，绝大多数城市里的房产都要被锁死2年以上。

但是，绝大多数人忽略的是：

流动性，追逐的是变现能力。而不动产的变现，不仅有交易，还有信贷抵押。

更关键的是，我们去看一二线城市核心板块里的二手房成交周期时会发现，即便在最凉的静淡市里，这些核心城市核心板块的二手房，成交周期也不会超过2个月。

60天的极限成交周期，再加上随时可抵押变现，这种流动性，放在任何一种资产品类中，都不能算末流。

至于率，反而是最不重要的。安全性高，变现能力好，率无非就是赚多赚少的区别。

而不动产的优势在于：

，无需日常兼顾，不用每天盯着K线，该上班上班，该生活生活；

第二，有房贷的杠杆加持，而且房贷的资金使用成本又是偏低的。

上面三个原则，房产在任何一个领域中，都不是的。

涨幅有时干不过比特币，流动性时常干不过股票，安全性比不上保本理财。

不动产的优势在于，兼顾了安全性、流动性和率之后的均衡。

我们必须承认，目前的我们，几乎找不到比房产更好的、拥有如上三元均衡的替代品。

绝大多数情况下，不是我们选不选的问题，而是没得选的问题。

4

不过，必须承认的是，我们的楼市出了一些问题。

过去的九年时间，我一直在各个重点城市中辗转。我看到的楼市问题，可能比键盘侠们一辈子看到的都多。

如果让我来吐槽楼市，我能吐槽到，让你们看到混凝土和桩机都想骂娘。

但是，如果让我理性的来聊聊楼市的问题，我最想说的一句话是：可能楼市和房价的问题是，需要等一等。

• 资本过多的流入到了地产行业，资产的增福超过了实业和制造业的增幅。房价的涨幅，超过基本面的涨幅太多；

• 房价涨的太过刚猛，远远超过收入的增幅。韭菜还没长好，那边锅都烧开了，等着下饺子；

• 城市画饼的能力太过魔性，城市的生长速度，远远超过了城镇化倒逼下的人口流入速度；

• CBD搞的太多，写字楼盖的太多，产业却没扶植起来几个。台子搭的太快，唱戏的还在童子班，戏台都搭了七八个……

地产，需要等一等实业；房价，需要等一等基本面，更需要等一等收入；城市，需要等一等人口的流入；CBD，需要等一等产业的成长落地。

换句话说就是：房价，需要等一等背后的一切支撑。

但是，我们必须清楚的是，这种等一等是暂时的，站在更长的周期里看，房价还会继续向上生长。

因为，未来15年我们要完成10%以上的城镇化率增幅，每年将有超过1000万人进入城市；

因为，世界是陡峭的，人口和资源向大城市的聚集是恒定的规律；

因为，地方政府对土地财政的依赖度，仍然找不到的替代方案；

因为，我们每年6%以上的经济总量增幅，分到普通人手里之后，受某些无法言说的限制，只能留在国内，自我消化沉淀；

因为，我们仍然找不到比房产更好的，兼顾安全性、流动性和性的替代品……

回望过去三十年的中国楼市，基本逃不过“六字大势真言”：等一等，涨一涨。

蹦的高了，蹦的都超过支撑力了，就等一等；

等到支撑力足了，就向上蹦一蹦，涨一涨。

等的时候，怎么看房价，怎么有问题；涨完之后，回望房价，怎么看，怎么没问题。

5

现在，又到了等一等的时候。

在这个时候，技巧就非常重要了，下面就是“真·硬核·楼市老朋克”的上线普及时间。

1、此时，最忌讳的点，不仅拿了所有的钱，还借了所有的钱，进场楼市。

因为，现在最不确定的就是何时能涨，即便我们知道大势会涨。

在下半年的静淡市中，我们大概率能买到别人爆仓的9折，甚至是85折的房源。但是，买到之后，我们就要做好不会暴涨的心理准备。

一定要给自己留条后路，一定要给自己留足2年以上的现金流预留。

而至于首付，一定要有多大能力办多大事儿，尤为忌讳高杠杆。

这样做的好处就是：

即使两年横盘，你可能会骂街，但不至于爆仓，不至于导致日子过不下去，跑去会所当嫩模。

2、此时，最忌讳的第二点，轻信魔幻大神，买一些看不懂的神奇资产。

每逢静淡市，牛鬼蛇神就特别多。

因为在这个市场中，绝大多数的资产都是横盘不挣钱的。

此时，焦虑感就出来了，总感觉自己的惊天财富，每天都被通胀的外部环境和横盘的内部市场给消耗殆尽。

天天一脑门子汗，只想求暴击。

接着，魔幻大神就开始批量生长了。前些年是带着去买公寓写字楼和农民房，这两年是带着去买地。

绝大多数情况下，这些神奇资产都会被包上一层又一层的外壳，绕的让人看不懂，偏偏直觉又在告诉你，这玩意儿能赚钱。

当你去买这类资产的时候，你要搞明白这东西在当地是否合法，是否是存在割韭菜，是不是在击鼓传花，你又是第几棒，下一棒是谁，旁边的配套到底是菠菜还是酒店……

越绕越迷糊，越绕越头大。

记住这种靠让人迷糊和头大来搏暴击的资产，大概率存在收割的陷阱。

3、此时，最忌讳的第三点，神话楼市的。

这两年，楼市的一直被大仙们吹的过于神奇。

类似“工资只能糊口，房产才能暴击”、“房子，才是普通人完成阶层跃迁和财富暴击的希望”，这种“重工业炒房风”的标语特别多。

但是，我想提醒的是——

对于普通人来说，不动产配置做好了，的确能让你过得比绝大多数同龄人舒服一些。

但是，要说靠买房，来快速完成阶层跃迁和财富暴击，可能真的是有点难。

买房这件事，说到底就是个资金密集型行业。

靠的是起步资金高，信贷条件好，快速堆规模。

1000万的资产包涨10%，其值比100万的资产包涨50%，还要高一倍；

人家1000万的资产包，涨了10%，又裂变出一套强二线的首付；

而你100万的资产包，涨了50%，只裂变出一套弱二线的公寓。

这就是规模的力量。

有的人，起步都是1000万的资产包，你说气人不气人。

把心态放平和，时刻提醒自己一点：

有没有更好的选择？是不是更长线的趋势？

4、此时，如果非要我说点落地方向的话，就是：一线已经触底，二线仍在磨底。

过去几个月，一线城市中的北上深，二手房的成交量连续上涨。

而一线城市中，核心区位的二手房议价空间和优惠空间，已经呈逐步缩小趋势。

这背后，肯定有小阳春的影响。但更重要的是，被压抑多年的刚需客户，终于停止观望，开始进场了。

一线基本已经完成触底。

而二线城市的成交量仍然非常不稳定，部分城市的二手房价格，开始回调。优惠开始放大，议价空间开始增加，成交周期开始拉长。

二线城市的二手房正在进入磨底周期里。

但是，你问我何时会涨？我只能说，不知道。

假如有人告诉你，某城在某天一定会涨，甚至具体到某个项目，具体到某个时间点。那么，我劝你，不要信。现在政策和环境的叵测程度，已经超出了普通人的认知，任谁也无法准确预测到哪一天能够进入上涨周期。

反正，如果我知道，我一定不会告诉任何人，而是悄咪咪的埋伏在前一天。

5、最后，还有最重要的一点，要做好风险兜底。

从去年到现在，我们会发现在这个世界的运转过程中，冲突和对立越来越多，意外和风险越来越多。

下半年的不确定性，大概率还会更多。

我们一定要做好风险兜底，而风险兜底的办法就是，不把鸡蛋放在同一个篮子里。

对于买房子这件事儿来说，分散风险的办法就是——

把人民币资产作为底层资产，同时隔离出一部分资产作为避险资产；

离开现有的国内资产圈，分散配置。

这点对于净资产规模已经堆到极限，不仅脚上有鞋，而且鞋还不错的老哥尤为关键。

毕竟，现在光脚的太多，时刻都想掀桌子。