这几天的楼市，接二连三的刷新我们的认知。

上周初，杭州爆出消息：二手市场急冷！8年前260万进场，8年后，245万转手，8年倒贴15万！

上周末，郑州北区某盘放出特价房：原价13500，特价10500，7折去库存！

期间还要穿插着苏州中介的各种传闻：园区调控升级后，买家宁愿扔了定金毁约。

单纯从这些消息看，一场从南至北的降价潮，似乎在突袭。

我们的楼市怎么了？

1

杭州楼市的锅，应该甩给新房。

最近，杭州的二手房市场真的越来越凉——

下城区打铁关板块的某盘，峰期的成交价能达到4.4万/㎡；去年下半年，同样户型的价格，从4.4万/㎡下跌到4.2万/㎡；今年4月份，成交价再次从4.2万/㎡，下跌至3.8万/㎡。

一套百平三房，下跌已达60万，跌幅已达13.6%。

一路之隔的另一个项目，峰期的挂牌价能达到3.9万/㎡。

彼时的市场中，遍地都是坐地起价的房东和日渐焦虑的买家。

两年之后，同样的户型，挂牌价跌至3.2万/㎡。一个月之后，成交价跌至3.1万/㎡。

一套百平三房，下跌已达80万，跌幅已达17%。

更可怕的还不只是价格的下跌，而是库存的堆积。

如今，杭州二手房的挂牌量已经突破8.2万套，而且还在以每月3000套以上的速度递增，预计年底将突破10万套。

挂牌量在上涨，成交量却在下跌。

下面这张图，是杭州二手房的逐月成交图——

通过这张图我们发现：

从3月份开始，杭州的二手房成交量已经连续4个月下跌了。

如今的跌幅已经达到了11%。

挂牌量逐月递增，成交量逐月下跌，成交价连续下滑……

杭州的二手房市场，有如深陷泥潭，每一天都有绝望的坏消息。

令人绝望的二手房市场背面，是迎来了“第13个万人摇”的新房市场。

上周，上河宸章意向登记名单正式公布。636套房子，11587组客户，整体中签率不足6%。

杭州新房市场的第13个万人摇，向我们走来。

过去两年，在限价政策的倒逼下，房价倒挂的套现红利以全民的形式，向全杭州人民空投。

迄今为止，杭州的新房市场中，一共诞生了13次的万人摇。

这13次的万人摇，就是新房市场向二手房市场发起的13次冲锋。

这13的冲锋，正在一遍又一遍的强化杭州人民的某个认知：

摇新房，才有红利；不要二手，只买新房；谁买二手谁那啥；新房价格才是真正的市场价格；摇号才是正确的买房姿势，干死那帮二手房东……

限价的新房，正在以一种摧枯拉朽的方式，把二手房逼入死角，重塑杭州的房价体系。

直至所有人认为：限价的新房价格，才是正常的市场价。

一年前，我在破竹专栏《葫芦娃观地产里》里提到过一句话：

在杭州，这种以新房作为交易主体的市场中，管住了新房，就是管住了二手房。

限价的最终归宿，除了是新房价格涨上去，还可能有二手房价格跌回来。

一年之后，峰接盘二手房的那帮人，开始赔钱了。

2

郑州楼市的锅，应该甩给供需。

上周末，郑州惠济北某盘放出了一批特价房。

周边的市场均价12500元/㎡（毛坯），而该盘上期开盘价格14500元/㎡（精装）；

如今，133㎡的特价房价格，10500元/㎡。

75折价格出货，一颗炸雷甩在每一个人的心头。

一周前，同一个板块里的上一颗炸雷还在余音袅袅。

一次性付款，7500-7700元/㎡，市场价65折！

同一个售楼部里——

沙盘前的特价房买家排起了长队，手里的银行卡高高扬起，山呼海啸；

办公区里的上期买家也排起了维权长队，要求退装修，补差价，群情汹涌。

双方擦肩而过，互道珍重。

这两年的郑州市场，一直在冷热之间辗转反复。

但凡有市场趋热的迹象，就总有突如其来的特价房搅局。

似乎，总有一双手在把水搅浑。

这双手，就是供需。

上个月，郑州公布了新一年的土地供应计划，其中住宅用地约21000亩。

根据过去三年的郑州供地计划完成率推算——

2019年，郑州宅地的实际供应量约为10000-15000亩之间。

如果加上今年，郑州连续4年的住宅用地供应量都将突破10000亩。

4年40000亩土地供应≈4年8000万㎡商品房供应≈4年5910万㎡潜在存量。

有这个土地存在，有这个存量存在，郑州的市场基本面就很难暴击。

所以，过去两年，我们在每次市场即将回暖的时候，都有搅局者用一盆冰水，兜头浇下。

有搅局者出现的地方，就是供应激增、库存过剩的地方。

比如，这次搅局者出现的惠济北——

连续两年，都是郑州市的供应重心！

75折出货的背后，是供需的压力所在。

上个月，我在破竹专栏里曾提到过一句话：

郑州的市场中，潜藏着三颗炸雷——

颗，藏在新房市场中，是供需；

第二颗，藏在二手房市场中；

第三颗，藏在基本面之中。

一个月后，颗炸雷已经响在了惠济北。

3

苏州楼市的锅，应该甩给调控。

这一个月的苏州园区市场，五味杂陈。

受限售影响，几乎没有客户；

中介很忙，到处在抢客户；

个别买家宁愿不要定金，只求退房，买家惨遭毁约。

有时候，我们不得不去敬畏政策的力量，敬畏时间的力量。

两个月之前，哪怕就在苏州调控升级的前一天，园区的业主们还在建立攻守同盟。

九龙仓年华里的业主们，为了把单价提高到5万/㎡，要每栋楼设置一名管理员，严格把控，把房价挂到天上去；

太阳城一区的业主们，把价格体系都定了下来。每一个户型，都要指定一个挂牌价；

东湖大郡，号召业主们把房源挂在所有的中介平台上，挂牌价统一调高1万/㎡…

一篇“涨价檄文”在全网传播——

不到5万+，坚决不撒手！

彼时的苏州园区市场里，没有惨遭坐地起价的买家，不是合格的买家！

这才仅仅两个月，市场开始逆转——

似乎，没有惨遭毁约的卖家，不是合格的卖家。

即便如此，园区房价并未下跌，仍然坚挺。

然而，真正的问题并不是价格的问题，而是：流动性的问题。

而此时准备进场园区和高新的投资客，必须去考虑两个问题：

3-5年的限售和已经触顶的房价。

这两个问题，在过去的两个月时间里酝酿发酵，其酝酿发酵的结果就是——

如上面所说，园区失去了绝大多数的客户。

这里正在彻底沦为改善自住客的市场。

三月份，我就在破竹专栏里反复提醒苏州的风险，我不断的强调：

有时候，涨上去不重要，卖得掉才重要；

涨幅重要，流动性更重要；

不要总想从鱼头嗦到鱼尾，还要把骨头上的肉剃干净；

要见好就收，鱼身吃完，就要换条鱼。

四个月后，苏州楼市的“流动性陷阱”已经张开大嘴，吞噬者贪婪的人们。

4

行情上行的日子里，各个城市都一样。

莽一波，就是干。

行情横盘的日子里，各有各的苦难，各有各的劫。

有的城市，限价新房把二手房逼入了死胡同。

比如杭州，峰接盘二手房的那帮人，开始赔钱了。

一年前，我反复在破竹里提醒：投资杭州，请放弃所有二手房。

而，真正听进去的能有几个？

有的城市，供需正在把房价钉在一条平稳的直线上。

比如郑州，供需红海板块里，不断遭受特价房的轰击。藏在新房市场里的供需之雷，炸了。

两年前，我们就曾提醒过：郑州的新房风险在供需，二手房风险在交易税制。

两年后，新房的雷，静淡市中不断以特价房的形式，炸在城市上空。

而，当时听进去的又能有几个？

有的城市，加码的调控，正在锁死这个城市最精华板块的市场流动性。

比如苏州，园区正在流失着越来越多的客户，市场流动性日益萎缩。

四个月前，我也曾在破竹专栏里，甚至在问答里提醒过：苏州的流动性陷阱，苏州的触顶风险。

当时，只是被骂成了狗。

历数以上，我们会发现：

杭州的二手房风险，从两年前的限价那一刻就已经注定；郑州的供需风险，从三年前开仓放地的那一刻就已经注定；苏州园区的流动性风险，从四个月前触碰到上海地板价的那一刻就已经注定。

如今的楼市之果，早在半年前、一年前，甚至是两年前就已经注定。

这也就是，我曾不断强调的“无论是你今天是否买房，都要时刻关注市场”的原因。

因为，所有的风险和机会，都深埋在每天的市场运行之中。