说实话，当我最近听说南宁约谈120家房企，整治房地产乱象的消息后，并没有惊讶。

因为，一切都在情理之中。

6月25日，广西南宁多部门联合首次约谈全市120家房企，整治房地产“捂盘惜售”等乱象。

距离5月18日南宁被住建部点名预警，仅一个月的时间。

为什么是南宁？

看下面这张核心城市冰山指数涨幅排名。

按照第三方“冰山指数”来统计，南宁的环比涨幅在核心城市中排名第二，达到1.5%。

而排名的苏州，早在5月12日当即宣布调控加码：苏州园区和高新区重点区域，新房限售3年；苏州园区全域，二手房限售5年。

这一次，轮到了南宁。

以上只是房价的数据层面，如果从市场表象中去看，你会发现，过去几个月的南宁楼市，可谓乱象丛生——

精装房质量问题百出；

购房乱收价外收费；

房价哄抬严重；

…

随着南宁楼市调控氛围趋紧，未来不排除在政策调控上会有加码或“打补丁”的可能。

楼市调控，就像猎人隐蔽在阴影下，端着枪瞄准一个个出头之鸟。

2

近期，海口也听到了枪声。

6月18日，海口住建局印发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》提出——

严禁出现捆绑销售行为，商品房销售不得捆绑车位、装修包等产品；严禁以任何形式收取购房指标费等购房合同约定价格之外的费用。

海口调控决心力度空前，向房屋捆绑销售、突破限价坚决说“不”。

为什么是海口？

2018下半年，海口长期霸屏房价指数涨幅榜首位。

然而，最近对于违规房企的严查，并不只有南宁和海口，据悉，固安、银川、合肥、保定、郑州等多地都展开了新一轮的楼市违规严查。

比如说——

固安：多个项目打破限购规则，导致固安售房数量猛增。至此，固安房管局对区域内各大售楼部进行一轮突击检查。其中，某项目售楼部被贴上封条，另有一些没有预售证的选择暂停歇业。

银川：开展专项整治行动，对市辖区76家在售楼盘销售现场进行全覆盖检查，查处多家存在公示资料不全、违规预售、售后等违法违规行为的房企。

合肥：发布紧急通知，将进一步规范商品房销售行为。依法严肃查处“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”等违法违规行为。

保定：发文规范购房融资行为，严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资。

郑州：近期分3次公布了6月份行政处罚公示（法人），共计19家企业受到处罚，累计罚金约881.588万元，处罚事由涉及未取得施工许可证擅自施工、未取得预售许可证预售商品房等问题。

…...

很明显，仅仅局限于上面这几个城市展开楼市违规严查，是不够的。如果放在来考虑，则能推出更多的东西。

3

这些城市必须整治，一方面市场确实需要规范。

更重要的一个方面，中央的精神需要落实。

关于房子，你是不能炒的。今年，我们依然在强调房住不炒。

既然市场如此“躁动”，必须要泼盆冷水了。

而2019年上半年，更是连泼几盆。

4月，住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。不过由于没有点名，有的城市很自觉，比如丹东，在房价预警发布不久，率先加码楼市调控。

5月，住建部再发房价预警，这次变成了公开点名，佛山、苏州、大连、南宁4个城市。给出的原因是：近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。这也是我们看到，苏州加码限售新政、南宁整治房地产乱象的原因。

6月，社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告称，在强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，对热点城市房价上涨的调控政策或加码。

2019上半年连续3个月预警提示，决策层调控房地产决心已定，房价仍是不能碰的红线。

好了，大基调已定，就等大家一鼓作气的执行了。

2019上半年，非常密集的出台了很多政策，严控房价涨幅。

举一些例子——

丹东：1、非本地户籍家庭在市区范围限购1套新建商品住房；2、再升级，继非本地户籍家庭之后，本地户籍家庭也纳入限售范围，限售时间周期依旧长达5年之久。

西安：新落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保满5年方可在限购区域购房，并将临潼区纳入限购范围。

苏州：1、工业园区、高新区部分重点区域，新房限售3年，园区全域，二手房限售5年；2、多区域调整土拍竞价规则，下调土地指导价和限价，调高容积率和限高；3、落地限价令，严格限定房价涨幅目标，全年涨幅必须控制在5%以内。

杭州：土地出让条件中首次设置“限房价、限精装”。

长沙：停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策。

合肥：1、滨湖新区调整限价标准；2、严禁关联公司参与竞买同一宗地，若被举报或投诉，将被纳入“黑名单”，两年内不得竞标。

东莞：引入报价机制，以报价更接近平均价的竞买人为最终受让方。

…....

我们发现，现在政策已经变得越来越精准。比如说，苏州对土地容积率和限高的调整，杭州土拍开始设置“限房价、限精装”等等。

4

其实，除了各个城市发布的政策，银行也对房企贷款加了附加条件。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，剑指违规资金变相用于拿地和购房。

其中，消费贷、信用卡透支等资金挪用于购房，资金通过影子银行违规流入房地产，表内外资金直接或变相用于土地出让金融……皆被纳入重点整治范围。

更具体的还有，最近因部分房企拿地激进，出现一些“地王”，监管部门要收紧部分房企公开市场融资。也就是说，银行间直接融资要求不能拿“地王”。

所以，严控房价涨幅很可能还是未来很长一段时间的主旋律。

那么，下一个“预警”的会是谁？

在百城房价指数同比涨幅的榜单中，房价涨幅排名前列的——

二线城市中的贵阳、昆明、济南等；

三线城市中的大理、徐州、呼和浩特等。

可以隐隐感觉到，新一轮房价“预警”已在路上!

5

2019年的楼市，比以往任何一年都更复杂。

大家知道整个2019上半年出台了多少房地产调控政策吗？

有数据统计是251条，一年只有365天，半年平均182.5天，但是这半年出了251条政策。基本上，每天会有1.4条政策落地。

今年，我们依然在强调房住不炒。但除此之外，国家也更注重因城施策这件事。

以前，房地产市场有一句很经典的话，叫短期看金融，中期看土地，长期看人口。

从2019年到现在，差不多可以调整了，叫短期看政策，中期看政策，长期还看政策。