前些天，接到一位同业的微信，希望『地产营销人』能梳理一下北京叠拼别墅的发展史。

这是一个宏大叙事，『地产营销人』没有把握能说清楚，不过脑海中却回忆起十几年前那些耳熟能详的叠拼项目。

印象中，北京集中出现叠拼别墅，应该是2000年之后。经历过那个时代的地产人，或许还记得康城、倚林佳园、珠江国际城、京城雅居、境界水晶城、塞纳维拉等经典叠拼产品。

也就是从那时起，叠拼开始被市场认可，并逐步进入到主流别墅的阵营中。

根据相关资料显示，叠拼的诞生源自欧洲，是从荷兰、德国等土地相对紧张的国家蔓延开来，自80年代末至90年代初到达鼎盛。作为一种特殊形式的别墅，叠拼是Townhouse的一种延伸，介于别墅与洋房之间，是由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成。

下叠有花园，上叠有阁楼，一般为4—4.5层的建筑，开间与联排别墅相比，有一定优势，且立面造型更丰富，在一定程度上克服了联排长进深的缺点。

在北京市场，经过十几年发展，叠拼在面积上没有显著变化，200—300㎡是主流区间。但在形态和空间创新上，叠拼却飞快进步，可以说是所有别墅类型中，升级最明显的产品。

近几年，伴随房价的高企及土地控规指标的限制，叠拼供应呈现曲线上升的趋势。『地产营销人』整理了过去10年叠拼别墅的供应数据，能够看到2018年叠拼供应套数已至历史，远远超过联排、双拼、独栋的供应。

供应的增加，自然对购房人的需求带来引导作用。叠拼之所以越来越受市场欢迎，主要有两方面原因：

一是叠拼相比其他别墅类型，面积适中，总价控制得当，作为改善产品，购置门槛不高，是多数人达成别墅理想的跳板。

二是在开发商和设计单位共同推动下，叠拼升级迭代迅速，诸多创新让其居住体验开始超越联排，甚至接近独栋。如果提炼这一进化的核心，『地产营销人』可描述为：产品资源的分配逐步实现了均衡化。

很多同业可能还记得，早期产品的下叠面积大是因为占据资源多，不仅有花园，而且爬楼少，因此用面积连带的总价凸显其价值。由于那时几乎不配置电梯，上叠只有阁楼或露台，没有花园，且爬楼多，所以面积控制的小，总价也低，由此来调节两种产品的需求。

发展到后来，叠拼产品快速优化，不仅配置了电梯，而且连花园和地下室都做到了上下叠资源的均衡，这样上叠价值就获得了大幅度提升，整体形态不再有明显缺憾。

近两年，由于解决了产品资源均衡的问题，叠拼演化出上、中、下三叠的形态，在巧妙设计下，功能不断打散重组，做到了各得其所、各取所长的户型优化，获得了客户的积极反馈和市场的热烈追捧。

不过，限竞房时代的到来，让叠拼的进化遇到了阻碍。7090的政策对产品设计带来不利影响，主要体现在两点：

1、地上空间有限，单层面积狭小

看过不少限竞房叠拼后，你可能会有这样的感受，叠拼变成了小户型平层的简单叠加。单层70—80㎡的空间，让功能布局和空间尺度捉襟见肘，别墅应有的居住舒适感消失殆尽。

从这个角度上，限竞房叠拼呈现的品质有点尴尬，相对应的，纯商品房叠拼反而凸显出优势。

2、地下空间过大，使用率却不高

为了弥补地上失去的面积和功能，限竞房叠拼开始从地下想办法，不少项目甚至挖到地下三层，这样又出现了过度开发的问题。

形制的变化，让其脱离了别墅的本来面目。通风和采光无法到达地下深处，从而让使用率大打折扣，居住体验有所下降。

在供应量充足，选择多元的环境下，什么样的叠拼产品能够突围成功？业内在破题，业外在寻找。

『地产营销人』在考察项目过程中，也一直在发掘和比较。

近期，在调研知名楼盘亦庄金茂府时，偶然发现了叠拼更优化的方案，其纯商品房的先天优势和设计上的突破，让产品进化步入到一个新的境界。

之前亦庄金茂府的出名，源自于2017年普宅销冠的业绩声望，优质平层产品加之金茂独有的高科技配置，让该楼盘获得了巨大的市场成功。

在平层产品消化完毕之后，叠拼别墅作为收官之作如何延续市场口碑，是亦庄金茂府面对的新课题。

『地产营销人』认为，亦庄金茂府所呈现的别墅价值是“由府到墅”的自然过渡，这种过渡既体现在社区周边的成熟度上，也体现在从平层到别墅品质的传承上。

亦庄金茂府位于亦庄经济开发区，紧邻南海子公园，拥有出众的自然禀赋。项目享有三横、五纵、三轨道、一机场的立体交通优势，是作为居所的标准城市别墅。

区域成熟的生活氛围为亦庄金茂府的别墅生活提供了先决条件。上海沙龙商圈、亦庄创意生活广场、力宝广场、大族广场等休闲消费场所分布在项目周边4-7公里范围内，项目自有的商街更是提供了举步可达的便利。

一路之隔是在建名校——人大附，北京东方蒙特梭利信息科学研究院所承办的幼儿园也在项目附近，目前已启动招生。优质的教育资源是该项目的一大亮点。

在产品品质上，亦庄金茂府的叠拼别墅继承了中国金茂十年的科技成果与成熟经验，纳入健康智能的科技体系，打造的是有温度的“科技范儿别墅”。

八大科技系统营造的“恒温、恒湿、安静、舒适”的室内环境，以及全屋置换式新风系统、PM2.5过滤系统、天棚毛细管网系统，加之地源热泵、LOW-E玻璃、同层排水等综合应用，让亦庄金茂府开启了别墅的满配时代。

在具体户型上，亦庄金茂府的叠拼别墅拥有舒适的尺度和充裕的地上面积，180—210㎡的面积提供了多种选择。

上中下叠的设计很好的均衡了产品资源，所有户型皆配有花园，且都带私家电梯。其中，中下叠配有地下空间，上叠还附赠阁楼。

下叠户型建筑面积约210㎡，享有宽阔的南向庭院。地上两层、地下 约5.9 米挑空，南向超大面宽，垂直分区实现全四居功能。

值得一提的是，该户型采用代际分层理念，一层设有南向独立套房，并配备一键呼叫按钮，方便老人居住。二层奢华主卧套，内设有全景衣帽间，舒适感堪称。

突破性的在于，下叠的下沉式花园设计，直接与室内夹层相连，这样就完全获得了首层的体验，拥有了等同于地上的通风和采光。因此，亦庄金茂府也是在北京市场上首次将“双首层”概念引入叠拼的项目。

中叠户型建筑面积约200㎡，首层客厅、餐厅、社交厨房相通，即可实现互动、又彼此独立，形成公共活动区。客厅与露台相连，带来空中庭院的体验感。此外，该户型的地下空间也提供了娱乐休闲功能。

上叠户型建筑面积约180㎡，除难得配有花园之外，北侧露台是上叠独有的空中庭院。登上阁楼，拓展面积高达约70㎡，独立卫生间的配置在同类产品中极为罕见。

整体来看，亦庄金茂府叠拼别墅，不仅拥有充足的地上空间，甚至还通过下沉庭院的设计，实现了双首层功能，让地下空间换得地上感受。户户均衡的资源分配，让有天有地的别墅保持了纯粹感。

据悉，亦庄金茂府还为客户提供了不同风格的智能化精装菜单，可根据家庭需求进行定制选择，享受更高层级的金茂品质。

回顾叠拼别墅的演化过程，我们发现任何一种产品类型的发展都会经历曲折。对于购房者而言，多做横向比较，向高维度进发，才是置业决策。