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警惕!楼市3大趋势正在发生,这些城市的苦日子已经开始

来源:快资讯 2019-04-22 09:48:55

[摘要] 到底要不要买房?

前几天鹤岗几万块钱就能买到一套房,而同样的价格在一线城市一个厕所也买不到,一边是唾手可得白菜价,一边是让你难以望其项背的价格。房地产市场呈现出了冰火两重天,且产生三种趋势:一线城市二手房市场回暖;二线城市新房成交量增多;三四线库存压力加大。

 一线城市二手房回暖

对于房地产来说,只有交易才能产生价值,也就是说真正体现的是二手房,其实真正的洼地从来都是一对一,而不是一对多。而一线城市是房地产的风向标,也是调控比较严,在上波强调控下,北京和上海的成交一直比较少,腰斩,冰冷一直出现在我们的视野中。

数据显示,截至 2018 年 11 月,上海二手房均价已经持续下跌19个月,跌幅逾15%,北京二手房成交均价比去年3月高点下跌12%。紧接着二线城市厦门的二手房也一度领跌。

但是2019年3月份,我们来看北京、上海还有深圳的数据:

北京二手住宅成交16051套,破1.6万套,创10个月新高。

上海二手住宅成交突破2.6万套,预计可能突破3万套,创26个月新高。

深圳新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.4%;二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,同比虽下降15.1%,但成交量为近半年新高。

这些数据代表着什么概念,我们以上海为例来具体看:

警惕!楼市3大趋势正在发生,这些城市的苦日子已经开始

这个周期内,新房和二手房成交总套数,超过3万的都集中在2016年10月份之前,2017年之后总成交都比较少的。而今年3月,上海的二手房成交就将近3万,可见购买力非常的强劲。

市场的复苏,跟政策有很大的关系。2018年是政策密集出台的一年,调控力度和决心都比较大。特别是上半年,不断的加码打补丁,重点城市的二手房在持续回落,在上半年北京,上海月度成交低于2015年1月以来的月度峰值。而到下半年政策变相放松以及政策利好的释放,市场有所好转。比如,北京,因为去年4月份义务教育入学政策的颁布,引起了一波活跃度。

一线城市的敏感度是最强的,在这些城市信号出现以后,随之才会传到二线城市,显然一线城市的导火线已经点燃,接下来,就看二线城市的表演了。

 二线城市新房成交量增多、土地市场火热

我们先来看一张图:

警惕!楼市3大趋势正在发生,这些城市的苦日子已经开始

重点二线城市的二手房成交量

从图中可以看出,整体二线城市的二手房市场成交量还是下降状态,虽说在2018年年末成交量是有所改善,但是不如一线城市。不过一些核心二线城市开始反弹,比如厦门,杭州等这些城市,厦门,3月份二手住宅成交量高达4433套,创2017年3月底调控政策实施以来新高。4月,除清明节外,日均成交在200套以上。

除此之外,二线城市新房成交量变多,且土地市场活跃,地王重现。

我们来看南京:浦口普法发布了江北核心区的金地风华国际的摇号公示。报名人数达到3242组,中签率低至8.4%!江宁青龙山国际生态新城板块楼盘热度也比较高,中南,朗诗,金茂开盘楼盘去化都不错,在7成以上,有些甚至售罄。片区内的开发商一度联合做广告,宣传业绩。

再来看郑州1-3月的开盘去化情况:

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目前郑州的市场是比较稳的,经过2016-2018年的土地供应提高,去化周期预计在10个月,相对于强二线来说反应有点慢,但是即使如此,郑州去化率却不低,但是原因大都是以价换量的结果。

碧桂园双湖城在南龙湖均价1万的情况,首开8000元,低于周边市场价格,对于远郊来说,地铁是尤为重要的,这个楼盘距离地铁2号线延长线非常近,吸引了一波刚需。最典型的还有郑地美景东望,低于周边1500元,精装1.2万,次次开盘次次清盘。以价换量效果显著。

看完二级市场,我们再来看一级土地市场。

截止去年11月份,2018年 300 个城市共流拍 700 宗住宅用地,为2010年的值,并且土地溢价率逐渐走低。

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但2019年开发商拿地积极性提高了,肯高溢价拿地了。比如近期重庆中央公园土拍楼面价破万,溢价率达49.10%,共计举牌120轮,新地王诞生。除了重庆,苏州、合肥、南宁、海口等城市都出现了高溢价地块,并且三线城市徐州都出现地王。根据数据显示,住宅地块3月下旬以来合计成交55宗,其中,溢价率低于20%的只有17宗,有5宗地块溢价率超过100%,合计19宗溢价率超过40%。

土地市场重新热闹了起来,开发商对房地产的预期转悠了一圈又回来了。不过这种预期是存在分化的,对三四线却是凉凉的状态。

 三四线库存压力变大

我们都知道三四线的救命稻草是棚改,但是2019年棚改缩量,特别是山西、河南等棚改大省直接腰斩,资金流截断。

湖南湘潭2016年住宅成交共1.6万多套,棚改就占1万多套,棚改带来了超过60%的购房者,受此影响2017年成交量3.3万多套,几乎。棚改改变对房地产的影响是比较大的,比如连云港,受棚改鼓励实物安置的影响,去年11月份楼市成交量就下滑,且其中一周再度跌破10万方水平,并且成交排名的项目交易量进一步减少,显现近期楼市活跃度下降明显。

除此之外,三四线城市无产业支撑,人口持续流出,库存压力增大。

我们以孝感为例来看,从2016-2018年,孝感3年土地成交破2400万方,商品房的土地消化周期预计在13.59年,供应量比较大,在上一波周期中,只有第四季度实现销售逼近80万方的成绩,长期供大于求,房价增幅也一般,去库存效果不理想。加上武汉的虹吸效应,自身经济比较薄弱2017年人均GDP在武汉倒数,人口自然增长率为负数,常住人口每年同比增幅不超过1%。

我们来看一张图——

警惕!楼市3大趋势正在发生,这些城市的苦日子已经开始

从上图中可以看到,近两年三四线的土地是逐渐增加的,未来土地囤积会爆发。库存多、购买力不足、人口少,整个基本面都不太好,房地产市场可想一般,其实像孝感这样的三四线不在少数。曾经在去年年初菏泽取消限售,让自己处在了风口。但是过了不久又出利好政策来加码,即菏泽成武县,农民进城买首套房每平补300元,房贷利率9折。

对于三四线来说,未来的日子更加艰难,这才只是刚刚开始。

 小结

未来市场分化会越来越明显,一二线城市的虹吸效应会更强,特别是《2019年新型城镇化建设重点任务》的发布,让零门槛落户正式到来。

2019年二线城市依旧是爆发的一年,如果一线城市确实资金困难,二线城市也是不错的,比如郑州、长沙、杭州、苏州、重庆、成都等。

对于三四线来说,除了自住,投资还是远离。特别是棚改缩量严重、没有强都市圈支撑、经济弱的城市。

本文来源“米宅”

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