在中国，房地产市场的过冷过热都会受到严格的行政管控，主要原因在于房子关系到国计民生，也影响到金融系统安全和经济安全。从某种方面说，中国楼市也是一个政策市，因此，国家决策层对楼市的管控态度决定了我们未来楼市的走向。一句话，“没有调控不下来的市场，也没有刺激不起来的市场”，所有的政策都会围绕经济社会发展需要。

相信大家最近关注的一则信息，中央在4月19日召开研究当前经济工作时，在房地产方面提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策和城市主体责任的长效机制。”这句话中的关键词对不少人来说也曾听过，但在不同的语境表达下，其意义和影响也是不一样的。

对于这句话的含义，笔者谈一点感悟：

这次把“落实好一城一策、因城施策和城市主体责任”作为一种长效机制。这些年我们不少人理解或认为的“长效机制”就是“房产税”，现在把“一城一策、因城施策和城市主体责任”作为长效机制，说明两个问题：一方面，房产税因各种原因还不具备出台条件，时间可能会延后。另一方面，在房产税空档期，现在提出的这种长效机制，更多的就是使用行政管控手段，把稳楼市的责任下到地方，由所在城市负责，这意味着楼市调控将会长期存在，长效机制提法需要引起重视。

国家3部门多管齐下，楼市方向已明确？

1.发改委：人地挂钩政策将严格落实。房价涨跌的最直接原因就是“供需”，房子供大于求房价跌，反之则房价涨。这波楼市去库存，库存的持续减少，住房供需逆转，房价自然就涨上去了。而住房供应的多少最直接的因素就是土地供应多少。长期以来，我们的土地供应是在国家要求下，各地方按照年度计划指标来供应建设用地。这跟一个城市人口流入多少，还是流出多少本身没有关联。这就产生一个结果：只要每年土地供应规定在固定数字，那么人口流入城市的房价上涨概率就加大。

不过这一切都将随着政策的改变带来了根本性的改变。近日国家发改委在2019年新型城镇化建设重点任务中提出，新增建设用地规模与新增转移落户人口挂钩。这意味着人口流入城市的土地供应指标将提高，而人口流出城市土地供应指标将减少。最终目的就是缓解人地矛盾，基本做到一个城市的住房供应和住房需求保持对应平衡。

2.自然资源部：要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。这份文件被业界视为2019年个性的楼市调控文件。住宅用地供应指标与住房库存去化周期对应。具体来说，去化周期分36个月以上、18-36个月、12-18个月、6-12个月、6个月以下，与之对应的供地要求为停止、减少、维持、增加、显著增加五类。通过做到根据地方库存情况增加、减少供地。

笔者认为，如果该项政策真正落实，必然对楼市发展产生深远影响。据笔者了解，在楼市去库存过程中，我们很多住房库存高企的城市停止供地，东部城市曾提出3年不供地，最终基本做到，也完成了去库存任务。随着楼市趋于稳定，有的地方楼市甚至出现供不应求状态，按照自然资源部新的工作要求，那么这些城市将开始供地，或者增加供地指标，以保障当地房地产市场供需平衡。

3.住建部：对2019年季度房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示。近日，作为主管房地产的住建部，会同国务院发展研究中心对今年一季度房地产市场运行情况进行了专项调研。调研过程中发现部分城市土地市场、住宅销售市场回暖，需要引起高度关注，对地价房价波动幅度较大城市进行预警提示。

笔者认为，住建部在年初对2019年房地产工作作出部署时强调，将“稳地价、稳房价、稳预期”作为今年全年工作方向，通过逐月、逐季跟踪调研分析房地产市场，避免了地价、房价失控，从而有利于全年楼市调控目标的完成。

释放楼市两大信号，购房者需要适应这种新变化

1.从根本铲除房价暴涨的制度因素。房价上涨是多种因素作用结果，比如货币增长，房价自然水涨船高，是属于正常现象。但如果是因为制度上限制，比如土地，则属于非正常现象。近期发改委和自然资源部都针对长期以来房价无序暴涨的根源进行了制度上的改变，根据商品房库存和人口增加变化来约定供地指标计划，这项政策对楼市影响无疑是巨大的。长期来看，若此项政策严格贯彻执行下去，楼市将进入良性的发展轨道，房价大起大落概率大幅降低。

2.楼市调控将继续深入下去，全面放松的幻想不现实。自去年下半年以来，我们经常有看到媒体预测楼市调控将全面放松的信息，理由就是与经济发展有关。从季度的经济数据来看，整体发展形势还是比较良好的，所以，从这个角度来看，全面放松的迫切性也不存在。反倒是，这次将“落实好一城一策、因城施策和城市主体责任”作为一种长效机制的提法表明，在房产税未出台之前，这就是新的长效机制，楼市调控将在较长时间里存在。

从上面释放的这两大信号来看，购房者要适应这种新变化。简单的说，楼市大起大落不太现实。但对有购房需求的群体来说，一方面不能等到房价大跌再买房，另一方面也不能指望房价短期暴涨赚一笔就撤。一句话，以自住为目的该买要买，以保值增值为目的需做好长期打算。