经观察，从宏观角度去看，近期行业透入了三大信号，可以作为判断未来楼市动向的考量，这三大信号即：1、继续挤泡沫，2、弱化流动性，3、因地制宜，多还少补。

一、继续挤泡沫

挤泡沫，可以从宏观数据中看出端倪。房地产统计数据有很多版本，有些从官方公布，有些来自独立研究机构，有些则由行业内的调研机构公布，立场不同，统计方式不同，结果大相径庭。这里我们以官方公布为基准，看看情况。

信号一

国家统计局数据显示，1-2月份新建商品房销售面积1.4亿平方米，同比下降3.6%。这个数字的意义在于，这是自2015年6月以来新建商品房首次出现下调，预示着房地产市场已经来到一个拐点。

信号二

同时，各大城市的二手商品房成交量也在萎缩，一线城市已经持续横盘一段时期，价格略有下挫，其中以北京、上海最为明显。二三线城市，泡沫大的一些地方，房价持续下跌，如厦门、福州、无锡等。整体看出，去泡沫的特征较为明显。

二、稳是基调，房产流动性减弱

解读一

政策面看，"稳"是当前主基调，"住房不炒"、"三稳"已经成为房地产长期调控目标。整体行情呈现出"积极的稳定"态势，所谓"积极的稳定"是指市场预期要平稳，但要在稳中有向好的预期，而不是向差的预期。解读国家统计局的数据，可以看出，那就是谨慎乐观。鉴于此，从政策面上说，今年房地产要大涨大跌的概率几乎为零。

解读二

另一方面，二手房流动性正在变差。首先要考虑的是房地产天量总市值，为了稳定市场，流动性变差这是预料之中。近500万亿的总市值，只要5%套现，那就是20多万亿规模，用洪水猛兽形容不为过，所以这些资金是一定要冻结住的。数据也支持了这一观点，今年以来二手房交易周期明显拉长，截止到2月份，北京二手房成交周期105天，深圳141天，上海长达151天，与去年相比都拉长了不少。事实上，只要如果留意身边，我们也不难发现，很多二手房挂牌半年一年都卖不出去，议价空间也变得更大。

三、因地制宜，多还少补

解读三

幅员辽阔，东西部、南北方都存在巨大的地域差异性，与统一调控相比，因城施策的出台，更能起到精准调控的目的。精准调控的目的是什么呢？那就是因地制宜，让有泡沫的地方去泡沫，让价格扎实的地方稳步提升，让价值低洼地带释放潜力走向扎实。

 统一调控的问题就在于不能因地制宜，比方说，采取宽松政策，对价格扎实的地方有促进，但是有泡沫的地方泡沫就会越来越大，采取从紧政策，能抑制泡沫多的城市房价，却挤压了房地产发展相对滞后的地方发挥潜力。 

解读四

一城一策，是在宏观政策的主基调下进行的，自然也以"稳"为主。也就是说，如果前些年某个城市泡沫太多，那么就得采用地方土地、金融、行业等诸多政策调控工具，抑制市场价格。一旦调控效果达到，在"稳"的前提下，也不能让价格一味往下跌，那就要放松管制，让价格稳步回升。因此，未来各个城市的房价下跌与上升都很正常，但是，一般会在一个适当的范围内起伏，防止暴涨或暴跌。

结论

综上，未来楼市已经基本有方向了。我们从宏观角度出发，判断2019楼市全局，绝大部分地区将是微涨，微涨，微涨。少部分泡沫大的城市，会进一步挤出泡沫，那就是微跌，微跌，微跌。还要一部分城市会横盘一段时期。如果要问涨跌幅有多大，有两个指标可供参考：一是GDP增长率，二是通胀率。以这个水平预测，摆幅应在正负值7-8个点之前，这就是我们的结论。当然，具体城市有具体情况，每个城市可在这个基础上，结合其他因素做进一步判断。