'撰文 | 朱公子 对于沉寂已久的深圳楼市来说，11月的后一个星期无疑是让人兴奋和激动的！这一周：万科�山府突击开盘，半卖了60多亿；华强城开盘当天卖了1033套，去化率约83%；万科星城开盘，6个卖掉1900套，总价约70亿。……而本周六，蛇口又一个住宅新盘——枫叶望海公馆低调拿下预售，毛坯均价9万/㎡！

据了解，该项目已经启动认筹，诚意金100万，12月9号开盘！枫叶望海公馆，是否会延续之前的火爆？
毛坯均价9万！单价7.3万“买到就是赚到”？据了解：枫叶望海公馆位于东角头金世纪路与望海路交汇处，总占地面积约10874.81㎡，共规划3栋住宅，容积率为5.06！其中，A栋为回迁房，只有B、C栋可供出售。（枫叶望海公馆项目沙盘 朱公子实拍）此次的备案的项目一共246套，均价约9万/㎡（毛坯价），单价区间7.3万/平—10.5万/平。总价约525.2万，总价约1163.8万。关于价格，购房者看法各不相同！1）有人认为，这次的备案价低于预期，一二手房价倒挂空间大，“买到就是赚到”2）有人认为，可能是开发商前期蓄客的效果不理想，年底有推盘压力，于是就“砸盘”价出售了。3）还有人觉得：项目存在各种鸡肋，根本就不值这个价格。

朱公子也记得上半年去踩盘的时候，销售也是信心满满地跟我说预计卖10万+。（点击回顾：宝宝彻底惊呆了！蛇口这个纯新盘74平只能做一房！竟扬言要卖10万+？）另外，朱公子观察到：此前已经有中介倒卖枫叶望海公馆的回迁房，叫价7.3万一平，价格和目前的备案单价比较接近。

(图为中介信息)
不过，从这几年蛇口的新盘供应结构来看：蛇口片区新增住宅供应逐年稀缺，高端住宅需求逐步增加，供需矛盾严重。并且周边在售的楼盘都以“大户型豪宅化”为主，均价已达18万/平，惊为天人！

这样看来，总价525万起的枫叶望海公馆，相对门槛还是较低。（枫叶望海公馆实景图 朱公子实拍）
73平一房一厅套内使用面积只有69%？此次枫叶望海公馆推出的户型建面约73-127㎡1-3房住宅产品。主力户型为：73平一房一厅一卫；90平两房一厅一卫；111平三房两厅一卫；127平三房两厅两卫。
这一次推出的项目是有小户型不错，但有不少购房者表示，对于户型的设计并不是很满意。

(图为购房者爆料)
以下为部分户型图，大家可以感受一下：B2户型73㎡ 1房1厅1卫这个户型比较适合单身贵族居住，客厅开间和主卧开间差不多，其实都可以做一个房间了。
B3户型90㎡ 2房1厅1卫
90平只做2房，有点可惜，并且还没有景观阳台；次卧开间2.75m，比较小，感觉更适合作为衣帽间。主卧相对较为舒适，并朝南看海景。
B1户型111㎡左右 3房1厅1卫
这个户型客厅朝北，3.7m开间，餐厅空间较小；主卧朝南，开间3.5m，但视野及实际采光面会稍受梁体遮挡。
B4户型127㎡复式户型
实际上就是2套B4户型打通上下两层串通一起，双主卧设计。
双自贸区辐射利好，但项目无自带商业配套、学区划分暂未确定！枫叶望海公馆位于东角头金世纪路与望海路交汇处东北方向，背靠蛇口山、远眺深圳湾大桥，可以受到前海与蛇口双自贸区的辐射。
项目周边交通通达性较为不错。开车走望海路可以，地铁2号线东角头站B出口出来，步行大约需要8左右。
（枫叶望海公馆区位配套图 实拍）项目北侧的蛇口山，据说将建成23万平米的蛇口山公园，成为南山第三大市政公园。产品虽然主打山景豪宅，但现在的蛇口山公园还在建设完善中。并且据销售透露，公园建成之后也无景观道和项目直接相连。
（枫叶望海公馆紧贴蛇口山）
项目南则为深圳湾15公里滨海长廊蛇口段，需要步行1公里左右，步行时间大约10。虽然该项目主打是山海一线资源的住宅，但其实只有30层以上的户型才能看无遮挡看海。
（深圳湾滨海长廊西段 图片来源：深圳青年徒步社区） 项目周边学校有：育才学校、太子湾国际学校等。离项目近的是南外滨海学校，朋友圈不少项目中介也在主打”南外学位“这个卖点。不过具体的学区划分要等2019年教育局的重新划定。
（项目周边学校分布）项目体量小，没有自带的商业配套，现在逛街购物要去花园城或者来福士等周边商圈。销售说只能共享半岛城邦四期的8万平的商业配套，或者蹭一蹭片区其它的市政配套！比如：海上世界、太子湾邮轮母港、海上世界文化艺术中心、希尔顿酒店等等。
（项目片区配套）
也有购房者认为，项目周边的环境一般，从舒适性的角度来看，不是很好。


不过，没有100%完美的房子，只有适合自己的房子！说到底，买房还是要问自己的需求。刚需，建议还是买宝安、沙井吧，毕竟总结500万出头可以买三房，一家四口、五口的居住问题都能解决了，还有生活社区。土豪，想要占坑”深圳湾“也可以买，毕竟这个价格不贵，如果学区划分确定还有一定的补涨机会。但个人觉得：蛇口片区目前还是半岛城邦四期更值得期待，而且这一期难得有小户型。想要真正入住深圳湾豪宅的，可以重点关注。枫叶望海公馆你会买吗?欢迎留言评论！',

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