2018年限竞房市场熙熙攘攘，热闹非凡。

南部片区是今年限竞房频频开盘的“重灾区”。多个限竞房竞争激烈，你方唱罢我登场，几家欢喜几家愁..

东部片区，随着孙河板块瑞悦府率先登场，北京院子二期、禧瑞春秋、天瑞宸章等项目，也即将上市。

北部片区，华润理想国、中海丽春湖墅、和悦华玺已经掀开帷幕，翠湖西北旺也有相关限竞房开发项目，正“待字闺中”。

只有向来供地稀缺的北京“西贵”之地，北京西部片区呈现出限竞房的供应稀缺态势。

统计显示，北京西部片区，2014-2016年间总共只成交了10个商品住宅项目，其中海淀区仅有首创天阅西山，石景山仅有天著春秋和金玺公馆，其余商品住宅项目全部在门头沟。当前，门头沟依托便利的交通、优越的自然环境、不断完善的配套，正在成为西部的中高端改善客群的优选之地。数据显示，门头沟也是北京售价过6万的6环外片区。

目前，北京西部片区还有一定存量的项目，仅剩3个项目：中海寰宇天下、绿城西山燕庐、中骏西山天璟。其余项目都在尾盘阶段，存量不多。

在2018年已经成交的限竞房土地中，京投潭柘寺项目和电建的苛罗坨地块没有在今年入市的计划。这意味着，北京西部片区，今年可销售的新盘，仅有绿城西府海棠、远洋五里春秋和卓越万科翡翠山晓这五里坨三兄弟，以及门头沟的华萃西山。

9月22日，北京国土局公告的《近期计划供应住宅用地项目信息》显示，近期计划供地66宗，主要集中在顺义、朝阳、丰台和大兴。其中，石景山5宗计划土地，主要分布在五里坨、刘娘府、首钢园区东南区，其中一宗已经在9月27日正式公告。门头沟的4宗计划供地，则主要为S1沿线的配套用地，供地所含住宅规模极低。

综合来看，北京西部片区的商品住宅供应量，历年来都处于全市的低位，稀缺度高。

作为西部中高端改善区域推荐——门头沟，更是在近期基本没有住宅用地可出让。供少求多之下，门头沟现有的项目，可谓是当前的市场珍品。

 尤其是华萃西山，这个项目是目前门头沟的限竞房项目，可谓是珍中之珍、项目。

据悉，华萃西山项目售楼处如今已经开放。其具体位置在门头沟区石龙南路1号骏洋大厦底商（中信银行西侧）。售楼处入口，以雅致景观打造迎客的尊贵感，为来宾呈现出楼盘未来美好生活图景一角。

锁定住宅商品房稀缺的京西片区，对比研究当前的具体新盘，则会发现，其中位于门头沟的华萃西山，更具优选价值。

首先来看五里坨三兄弟。

2017年11月7日，绿城以86亿元、自持居住面积20%的总代价摘得北京市石景山区五里坨建设组团一(1601-029)等地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334基础教育用地。

这一价格，也让其成为了当年北京的总价地块。该地块总建筑面积约为34.79万平方米，其中住宅25.16万平方米、公建9.34万平方米、基础教育2880平方米。值得关注的是，该地块先后引入远洋、新城、平安及实兴腾飞合作开发。目前，该地块由绿城和远洋分别操盘——绿城操盘的项目名为西府海棠，远洋操盘的项目即是五里春秋。

2017年11月14日，万科旭辉卓越联合体以78亿的总价拿下石景山区五里坨建设组团二1601-053地块等F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334基础教育用地。项目案名为卓越万科翡翠山晓。

因为限价的缘故，三个项目商品住房销售均价不超过52024元/平，且销售单价不得超过54625元/平。

值得注意的是，位于石景山的边缘地带、紧邻门头沟的五里坨板块，对于购房者而言，至今仍是个稍嫌陌生的板块。这些年来，五里坨版块一直都没有过住宅项目，区域在交通和生活便利度上，仍是处在初级发展阶段中。

首先从交通上看，五里坨区域项目，距离目前近的金安桥站要6公里；开车去到阜石路，则需要先走小路，再走石门路——石门路短短的5公里中，有7个红绿灯，且沿路有多个部门驻地，或有遇到交通管制的可能。

其次再看区域的生活便利度：五里坨地块中，号称将规划24万方商业。但出让文件显示，这些商业全部为还建商业，回购价格仅3000元/㎡——这个回购价格连建安成本都不到，难免让人质疑其未来建成效果。

反观位于门头沟区域的限竞房项目，其交通和生活便利度则相对优质不少。

华萃西山距轻轨S1号线石厂站项目仅700米，咫尺西长安街延线、阜石路、莲石路，到西四环仅需要15。

项目周边3公里范围内有龙湖长安天街、保利欢乐大都汇、融创远洋等30万方高端商业。

再来对比分析具体产品，五里坨的三大项目，基本上以5层以上的洋房产品为主；而华萃西山西侧两地块全部为4层的退台洋房和叠拼。

同样的小户型产品中，西府海棠和五里春秋面宽仅7米，翡翠山晓是面宽7.2米的标准户型。华萃西山85㎡三居是7.1米面宽，95㎡三居是7.3米面宽。这个维度看来，翡翠山晓和华萃西山略胜一筹。此外，90㎡以内做两卫，是以牺牲卧室舒适度为前提的，华萃西山95㎡才做到2卫，实现了户型功能和舒适度的两者兼顾。

后来对比价格。

五里坨三兄弟都是52024元/㎡，华萃西山09地块是51205元/㎡，10和13地块是53900元/㎡，价格水平差不多。而从总价上看，还是华萃西山的门槛：洋房430万起，叠拼700万起——据悉，华萃西山的叠拼产品还有更舒适的花园空间和相关赠送面积，下叠则拥有舒适的南向花园。

如上图所示，四个项目都已入市，五里坨三兄弟已于十一期间开盘，据悉卓越翡翠山晓销售约百余套，其余的两家几十套。对比四大项目的区域交通、生活便利度、产品类型、户型和价格，不难得出，华萃西山或将成为本轮各方面均好性更优的京西稀缺限竞房——这也是它因此成为市场更受关注新盘的重要原因。该项目预计11月初开盘。