最近一段时间房价出现了些波动，虽然从来没买过房地产公司的股票，近期也没有买房打算，但是房地产作为一个与所有老百姓都息息相关的行业，平时或多或少有些关注。

过去十几年里房价成为拉开贫富差距的重要原因，尽管政府出台了大量的调控政策，但是房价还是一路向上爬到了现在这个高度。房价由哪些因素决定？过去十几年里房价变化的逻辑是什么？未来这种变化趋势还会延续吗？接下来和大家分享一些自己的思考。

一、房价的决定因素

房子的价值首先可以分为两部分：一部分是居住价值，可以用租金来衡量；另一部分是房子的附加价值，比如拥有孩子上学的资格就是一种附加价值。

房子的居住价值应该等于未来所有租金收入折现后相加的总和（当然还要减去房子必要的维护费用）。租金是会发生变化的，房子的居住价值也会随着租金的变化而变化。从长期看，房价的变化和租金的变化是具有一致性的，而租金主要取决于收入水平和供求关系。

附加价值一般受政策的影响比较大，不同房子之间差异很大。附加价值在评估具体某套房子价值时影响更大，这里主要思考房价的整体走势，故暂时不考虑房子的附加价值。

和所有金融性资产一样，预期也是一项重要的影响因素。人们的情绪会造成价格在短期内的巨大波动。

总的来看，决定整体房价水平的主要因素有三个：收入水平、供求关系、预期。

二、过去十几年房价变化的原因分析

预期在短期内会造成房价的巨大波动，但不是影响房价长期走势的主要因素。从长期来看，影响房价变化的主要因素是收入水平和供求关系。

（1）收入水平

先来举一个身边的例子：小舅是80年代末的大学生，也算是那个年代的稀缺人才，在2003年买房的时候也和现在的年轻人一样，觉得一辈子也就只够赚一套房。所以房子一直以来都是昂贵的，只是以现在的收入来衡量时看上去便宜了。假设十年后的收入水平能够达到现在的十倍，那时候看现在的房价也是白菜价。

过去十几年里，收入水平的提高主要有两个原因：经济发展和货币超发。

2000年到2010年这十年里GDP的年均复合增长率超过10%，相信中国经济的高速发展大家都是有切身体会的。经济的高速发展使得人们的生活水平不断改善，伴随着收入水平的不断提高。

2000年到2010年这十年里M2的年均复合增长率超过18%，远高于GDP增速。弗里德曼说过“通货膨胀在任何时候、任何地方都是货币现象”。长期以来货币供给的增长速度远高于经济增长速度导致了较为严重的通货膨胀。收入水平的增长有一部分是经济增长引起的，有一部分只是通货膨胀的体现。

（2）供求关系

既然讨论的是房价的“变化”，我们应该更加关注增量而不是存量，因为关于存量的信息已经在之前的价格上得到体现了。

住房需求的增量主要是每年新增城市人口形成的需求。而供给的增量主要是每年新增的住房面积。

中国城市化的进程是比较平稳的，城市人口每年的增量从1996年开始就一直保持在2100万人左右。所以不考虑改善的需求的话，这么多年来需求的增量大致是保持稳定的。

供给方面，这十几年内住宅商品房销售面积是在不断上涨的。在2000年的时候，住宅商品房的销售面积和新增城市人口的比值为7.7，也就是说每新增一个城市人口，住宅面积只增加7.7平方米，这个供给肯定是不够的。而2016年这个比值为63，不管怎么算，这个新增住房供给一定是超过了新增城市人口的住房需求，部分住宅还可以用来改善原来城市居民的居住条件，总体上住房的供给是越来越充裕的。

所以从供求关系的变化趋势来讲，供给是越来越充足的，供求关系趋向于缓和，供求关系的变化应该不是过去十几年房价上升的主要原因。

因此，过去十几年里收入水平的增长是支撑房价上涨最主要的原因。

三、未来会怎样

未来房价的变化主要还是取决于供求关系和收入水平。

供求关系应该是趋向于缓和的，一方面供给在不断上升，另一方面城市化进程总有一天会结束，最终只剩下改善的需求。

收入水平变化存在较大不确定性。未来经济发展速度谁都不能预测，但不管怎么说要像之前那样长期维持10%左右的GDP增长率应该是不太可能了。货币供给增长的驱动因素也发生了改变。2014年之前，主要是外汇储备增长导致基础货币增长，从而导致货币供给增长。而外汇储备这个十几年来长期驱动货币供给不断增长的因素，在2014年之后已经不再增长，货币供给应该不会像之前那样失控性地增长。关于外汇储备、基础货币和货币供给之间的关系很难用几句话说明白，打算之后专门写一篇文章来说一说货币理论和中国的货币政策。

在过去十几年里支撑房价快速增长的条件，现在已经发生了改变，房价要像以前那样快速增长应该是不大可能了。当然中国经济重回高速增长或者货币再次进行大放水也不是完全不可能。

当前中国住宅的 一般都在1%-3%之间，相比发达国家来说肯定是偏低的。但是 低也不一定代表泡沫大，还要结合租金的增长情况来看，就像高市盈率的股票也不一定是被高估了，毕竟中国的经济增长速度是要高于发达国家的。是否存在泡沫，关键要看未来收入水平的增长情况，不同的人会有不同的判断。

四、总结

我觉得房价就像一个浮在水面上的塑料瓶：收入水平就是水面，塑料瓶的位置一定是以水面作为参照的；供求关系决定塑料瓶的密度，有可能这是一个空瓶，也有可能里面装满了水，它决定塑料瓶相对水面的位置；预期就像水面上起伏不定的波浪，塑料瓶会随着波浪起伏波动。这些因素结合在一起，共同构成了房价的起起落落。

当然以上只是房价整体水平变化的思考，具体到某一套房子，还要看其附加价值、城市的发展情况、城市房子的供求关系等因素。以上只是给大家提供一种分析思路，相比结论，分析的逻辑更加重要

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