刚刚过去的这个国庆长假，对于许多房地产开发商来说，可谓“凉凉凉”。统计数据显示，一二线城市的商品房成交继续缩量，北京和深圳多数时候一天只卖出几十套，开发商不断加大促销力度，打折、降价、送车等优惠措施频出。

这个黄金周楼市有些“凉”

北京和深圳是国内楼市火的两个城市，但在这个国庆长假里急速降温，成交量同比下降约一半。深圳房地产信息网的数据显示，10月1日至6日，深圳共成交新房住宅191套，均价每平方米5.4万元左右。除10月1日成交50套外，10月2日至6日，分别成交28套、28套、25套、34套、26套。北京的楼市同样清冷。由于数据不完整，目前能查到的统计数据显示，10月2日至6日，北京共销售住宅51套，均价每平方米4万元左右。其中，10月4日仅成交2套。

相比北京、深圳，上海楼市的成交量要大些。上海网上房地产的数据显示，10月1日至6日，分别销售住宅100套、55套、44套、240套、169套、237套。杭州、南京、苏州、厦门、合肥等二线城市的楼市也不乐观。据南京网上房地产的数据，10月1日至5日，南京共成交商品房167套，平均每天30多套，成交均价每平方米1.5万元左右。

据了解，一天两位数的成交量是这个国庆黄金周一二线城市楼市的常态。而在三四线城市，除徐州、聊城等少数地市楼市继续较热外，大部分也是成交清淡。

促销，出货，似乎成了目前各地楼市的主旋律，降价、打折、送车，甚至一成首付等优惠再现。在深圳，多个楼盘都对价格进行了下调，降价多以特价房的形式出现，均低于目前销售均价不少。如深圳坪山某新盘，国庆期间推出了“9折”特价房，单价低至“2字头”。在北京，至少有6个楼盘进行了降价或者加大了优惠的力度。如房山区某楼盘，以特价房的形式推出优惠，均价从每平方米3.89万元降至3.5万元。在上海，不仅有降价的，还有送车的。如松江、嘉定的2个楼盘，在原价基础上打8.9折，如经公司员工推荐购房还能叠加9.8折优惠，再送3万元购房券。又如宝山某楼盘，则推出了“宝马”的优惠活动，如果不需要汽车，可一次性优惠30万元左右。

二线城市楼市的促销力度更大。如合肥一楼盘，将大平层的价格从之前精装每平方米2.2万元降为毛坯均价1.74万元，且一成首付就能买，外地客户还能等社保。此外，东莞、蚌埠等三四线城市，开发商也在降价促销。

针对国庆长假楼市成交清淡的情况，业内人士认为，如果调控政策依旧持续下去，面对年底的资金压力，更多的开发商会加入到降价促销的队伍中，而且力度可能会越来越大。

央行突送7500亿元开工礼：难撼房企资金面，“降价回款”将更常态

国庆长假的后一天，继今年三次定向降准后，央行发布重磅消息称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。  

业内人士指出，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注入流动性，目的并非楼市、股市。

业内人士认为，从整个定向发放方式来看，国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面，不排除有一部分资金进入楼市，对楼市、股市是利好因素。  

但也有其他业内人士指出，此次降准对于房企融资并无多大利好，由于现阶段融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法直接进入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，楼市降温大趋势不会改变。  

房企资金面不因降准而改变  

其实，央行此前年内的三次定向降准，已向市场注入近两万亿元资金，加上近5000亿元的棚改资金，和上半年的M2增量93410亿元，相当于11.841万亿元，已经接近2015年全年M2增量16.39万亿元和2017年全年增量12.63万亿元。  

从央行发布的数据看，8月末，本外币贷款余额137.59万亿元，同比增长12.8%；月末人民币贷款余额131.88万亿元，同比增长13.2%，增速与上月末和上年同期均持平；当月人民币贷款增加1.28万亿元，同比多增1834亿元。分部门看，住户部门贷款增加7012亿元，其中，短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。  

央行下调存款准备金率将释放流动性，是否会影响楼市？其实，银行降准，与房价并无直接联系，但其中的牵连不少。  

权威人士认为，降准释放的资金进入楼市的数字很难估计。而对于小微企业来说，目前银行觉得小微企业风险太大，不敢放款。  

某业内人士则表示，在楼市调控基调尚无变化的前提下，降准主观目的是为了刺激宏观经济，拯救小微企业。因此，外围的松动对于开发商资金链来说没有利好面。“从融资渠道看，除了开发贷，尚无其他可选的创新融资渠道，无法解决上市房企大量的资金需求。”

民营房企将更主动“降价回款”  

业内人士认为，政策对房企融资“去杠杆”已经到高，所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停。因此，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。也就是说，市场有钱，但钱不一定能够进来。  

从现实情况来看，降准对房企来说是“肉到了嘴边但吃不到，即使吃到代价也不低”。融资成本不降，可贷的钱多了，高成本融资继续侵蚀企业利润，对房企也一样。现在融资成本仍将在高位，房企能做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。  

从历史经验看，降准有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多的购房信贷支持；有利于释放更多住房需求，加大楼市去库存力度。市场好的时候，降准肯定能刺激楼市；但在市场下行阶段，各种融资渠道相对较紧的情况下，实际流到房地产领域的资金有限。  

从今年6月的一次降准不难看出，尽管累计可释放资金约7000亿元，但在当前融资渠道收紧的背景下，尽管可贷的钱多了，房企仍然难以融到资，融资成本也很难下降，仍将在高位运行。在张宏伟看来，高成本融资将继续侵蚀企业利润，再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”问题，当2018年房企年报发布之时，利润率的数据应该不会很好看。  

在此背景下，房企只能加大自筹资金。不过，政策继续严控资金过度流向房地产，不仅非标资金通道被堵，规范渠道的银行贷款额度不足，房企发债受限，融资还在进一步收紧。而房企融资困难很有可能导致部分房企陷入现金流困境，从而增加房企债务违约风险。  

另外，从房企资金兑付压力来看，业内人士认为，今年第三季度是民营房企资金兑付压力时间，不会因为降准而改变，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。