2018年下半年，北京进入限竞房时代。但供应量井喷的背后，限竞房也因区域分布不均而呈现冷热两极分化。

 在限价政策和90政策的双重影响下，北京楼市格局重回“靶状圆环”形态，由于五至六环间限价5-6万元/平米，按照90平米户型计算，总价约500万，这形成了一个独特的北京500万首次置业环。而该环与传统高端住宅区——中央别墅区的交界处，更是成为区域价值突出的500万置业“黄金区”。

 9月29日，备受瞩目的北京中央别墅区祥云赋开盘。祥云赋便是这一500万置业“黄金区”的在售楼盘。正是因为其所在区位拥有经过26年沉淀的成熟教育商业配套，使得祥云赋还未开盘便已经成为“网红”。“500万入住中央别墅区”，更是成为近期楼市的热点话题。

 地段价值加上临罗马湖的地块天赋属性，祥云赋450万起的三居产品几乎与市场同类产品拉开了巨大差距，而其另一主打产品临湖合院更是以1500万总价起的市场定位，直接填补了中央别墅区的产品空白。

 在成熟高端地段区域内，以低容积率和稀缺自然资源优势打造高品质产品，却在价格上下沉至刚需和改善市场上去竞争售卖，祥云赋之于当前北京限价房市场，无疑是一场“降维打击”。

 市场分化：价格限定不等于区域价值限定

 2018年下半年，限竞房集中入市，似乎迎来购房者的“狂欢”。

 中原地产研究中心数据显示，自2017年起，北京限竞房项目合计超过60个，计算货值超过3000亿元，总供应面积高达500万平米。今年6月至9月10日，北京限竞房总供应9038套，而同期商品住宅总供应为15561套。

 在户型和单价的限制下，北京楼市出现了限竞房的“总价环数”。三环内项目少，均价在7.5万元/平米以上，大量限价5-6万/平米之间、总价500万左右的90平米首次置业环线，则集中在大兴、海淀、丰台、房山及顺义后沙峪周边板块。

 限竞房的大量出现，直接改变了楼市格局。过去传统的富人区、刚需区被打破，城市资源被扁平化，过去少数人享有的核心资源开始为更多人享有。而由于限价的环线划分，购房行为也由过去的区域内选房，转变为以限价环数的全北京选房。比如过去靠南边生活的人会只会选择大兴购房，但现在可以根据总价范围和交通时间半径，从全北京的限价环数中去选房。

 虽然价格限定，但区域价值各有不同。目前来看，限竞房供应在北京西南片区居多，东北少。其中大兴、海淀、丰台区供应量位于市场前三。北京城市区域发展的不均衡，也注定了成熟区域要比规划区域更具备竞争优势。

 祥云赋之所以在开盘前就备受关注，正是因为其同处500万首置环线，但位处北京高端成熟的中央别墅区，经过26年的发展沉淀，北京约70%的国际学校、5所公立学校、7家国内外医院、8大商业购物中心、4大艺术生活馆、6大马术俱乐部、16座高尔夫球等均处于区域内，北京几乎一半以上独栋别墅项目都坐落于此。

 在区域价值更为成熟的基础上，祥云赋还以总价和产品类型的综合优势领衔整个限价房市场。

 以建面约90平米、总价450万起的三居产品为例，该产品类型在中央别墅区内仅有祥云赋一家在售，整个北京东北区域五六环之间，同类产品只有昌平北七家板块有新房推出，但这个区域是新兴板块，配套仍然在规划当中。

 而祥云赋另一拳头产品——1500万起的临湖合院，其同类型产品在大区内仅有孙河、高丽营板块有新盘出售，但这两个板块同样属于新兴区域，其核心高端配套在一定程度上还依赖祥云赋所在的后沙峪板块，同时在单价上还更高，祥云赋以低价高配、产权面积更大等特征，取得核心竞争优势。

 产品分化：价格限定不等于生活品质限定

 限价房没有限制的不仅仅是地段价值，还有产品价值。很多人错误认为，限价房没有了品质溢价，产品成为鸡肋。但事实恰恰相反。在供应量井喷、价格限定之下，更多的同类产品集中到一个购买力区间去竞争，产品反而成为核心竞争力。

 这也注定限价房是五分天注定、五分靠打拼。除了地段、价格天赋的比拼外，如何在同样面积限制区间做出更多功能空间和生活品质，也十分考验开发商的产品内功。

 正是基于这个洞察，祥云赋更加注重产品整体品质的打造和空间功能的创新。中粮、天恒、旭辉、恒基四大老牌豪宅开发商的联手，更是赋予了祥云赋品质基因。

 地块属性是决定产品好坏的基础，这方面祥云赋自带光环，以低容积率，加上紧邻300亩罗马湖自然资源和167平方公里温榆河生态走廊，打造了一个全新的湖居低密生活住区。

 祥云赋整体规划为建面约90平的三居高层产品和主力户型约400平米的合院产品，套数配比约为4比1，并将所有楼栋正南正北排布，限度保证了充足的采光和日照。同时，项目总体呈东高西低，北高南低，高层以阿拉伯数字7字形排列，保证了绝大部分业主在家里就可以享受优质的湖景资源。

 天赋资源、高端基因、科学规划下，祥云赋更以创新功能空间突破限价房之“限”。

 传统90平三居，为了追求房间数量而忽视客户实际使用感受，往往客厅和主卧开间小，基本也无赠送，功能空间思考较少。而祥云赋建面约90平米的三居产品，做到了南北通透、户型可变、干湿分离、明厨明卫。项目起居面宽和卧室面宽做到了同类产品的高，还通过更合理的室内动线设计，减少了生活空间浪费，直接重新定义了90平三居。

 合院产品上，祥云赋同样更突出品质与实用。入户大花园和露台，为一家人提供欢聚的开阔个性空间。其中，内庭院更是打造了优质景观小品，且户型规整，便于客户根据需求进行改造。

 户型设计上，合院产品也以空间功能引人瞩目。每个户型都有至少四个套房，保障每一位家庭成员的隐私生活。每一层都留有个性化空间，可以作为老人的书房、女主人的化妆台、小孩的游戏室。其中，约500多平米的合院产品，空间功能更是大幅提升，首层就做到了三个庭院，并以南向大面宽保障观湖效果。

 天赋异禀、内外兼修的祥云赋，以豪宅思维打造限竞房，于市场而言就是一场降维打击。对大多数刚需改善客群而言，买房几乎是资产清零，但祥云赋置业，却能为生活加“0”——以450万门槛进入5000万级的生活。业内人士认为，祥云赋势必成为接下来传统楼市“银十”月的市场红盘，并成为2018年重新定义限竞房品质的“搅局者”。