'1915.3亿元的整体合同销售额，465.8亿元的营收。这是融创中国(下称“融创”，01918.HK)2018年的上半年中段考成绩。2018年8月31日，融创在香港发布了2018年中期业绩报告，报告显示融创的规模、营收与利润都实现了巨幅增长。另外，据中报显示，当前融创土地储备共计约2.31亿平方米，总货值达3.29万亿元，其中，超过92%的土地储位于一二线及一线周边城市，平均成本只有4470元/平米。合理的土地成本，大量的优质土地，融创的未来十分可期。在发布会上融创中国董事会主席孙宏斌甚至为自家股票吆喝起来，“房子刚需可以买，投资就算了，买房的还不如买融创的股票。”一副专业的股票经纪人模样。实际上，孙宏斌曾多次在公开场合表示，融创中国股票被低估。孙宏斌对融创的信心和底气，来自融创战略、业绩、储备、产品等基本面上的多个优势。短期炒股看大势波动，而港股的长期投资还是要看回基本面。这次，我们就从行业几个重要的基本面，分别来看看，融创的股价未来的空间有多大？融创的七面（小标）几十年的改革开放，中国始终在跑道上加速，中国起飞、升空、穿越云层，出现一些伟大的企业。在股票市场上，这些伟大的企业纷纷给长期投资者带来丰厚的。巴菲特之所以取得巨大成功，是因为他赶上了美国飞速发展的时代，而且正是在美国，他才知道了什么是伟大的企业。一家企业的股票是否值得长期投资要看这家企业是不是伟大企业。让巴菲特愿意投资的企业是怎样的？股神巴菲特曾说过他心目中伟大的企业——或者说，值得长期投资的企业，要有以下特性。一 报表必须是持续、稳定、增长的包括每股、毛利率、净利率、总资产率、净资产率、等财务数据首先要持续、其次要稳定、后要增长。而融创此次半年报期内销售金额1915亿元人民币，较去年同期增长76.0%，权益销售额1378亿元，同比增83.7%；收入为465.8亿元，较去年同期增长约215.3%；毛利率为24.7%，较去年同期增长2.5个百分点；本公司拥有人应占溢利为63.6亿元，较去年同期增长约287.7%；现金余额874.2亿元。多项数据，不止在今年巨幅增长，也已多年保持稳定增长。2015年~2017年三年间，融创中国核心净利保持着65%的复合增长率，以及销售金额上超过130%的复合增长率。二 管理层必须非常 因为如果没有的管理层去经营，很难成为伟大的企业。企业的核心竞争力包括品牌、专利、技术、资金规模、垄断性资源、政策壁垒等，但是有活力的核心竞争力是出色的管理者、的企业文化、高效的管理模式、而稳定的员工队伍。说得通俗一点，买股票就是当股东，就是雇人打工，我们是雇能人还是雇笨蛋？所以，选择股票就是选择企业家。融创的管理层聪明，勤奋，有大局观，有强大的执行力，善于抓住机会。融创多年来的高速增长，就是例证。孙宏斌不用说。柳传志曾夸老孙说，“他是一个商业天才，他是一个很快把一个行业看到底的人”。另外，融创的高管也都很能干，敬业，忠诚，稳定，大多是追随孙宏斌多年的老人。业内数据显示，融创的高管团队，可能是全行业离职率的。融创的员工总说，融创的激励条件相当好，同事们的积极性特别高。绿城、佳兆业、融科、金科等企业过去的员工大部分都表示，“在融创找到家的感觉。”多么高的评价。我们可以从老孙的历史业绩，以及他在达成这个业绩过程中表现出来的精神和意志可以大概率的判断出老孙会把这家企业带入具备长期投资价值企业、甚至伟大企业的行列。三，企业必须市场容量足够大、市场占有率足够高房地产是一个10万亿级别的行业，规模仅次于金融行业，一望无际的红海。据了解，2018年房地产行业的销售额将突破15万亿，在未来十年有望达到20万亿，即使未来房地产市场萎缩，规模也不会掉出10万亿级别。在十万亿的房地产行业，融创上半年的销售业绩为1915.3亿元，融创已经稳居与恒大、碧桂园与万科组成的头部房企阵营，资本对融创的追捧也在增多。市场容量要足够大，才能养大鱼；市场占有率足够高，才是大鱼。融创已经是这一片红海里孕育出来的蛟龙了。四，必须是消费偏好稳定，至少不能萎缩，能够扩大行业产品不容易被其他的产品替代——这就保障了市场是稳定的，至少不是萎缩的。2017年堪称中国房地产市场调控政策“史上密集”的一年。在保持现有调控力度不放松的同时，2018年成为了楼市基础性制度和长效机制的建设年，大中城市房地产市场走出了此前的“超级繁荣周期”，表现出了“稳”字当头的特点。自1998年“房改”启动后，中国楼市在近20年的时间内，处在业内人士称为“超级繁荣周期”阶段。期间，中国城镇人均住房面积由18平方米增长到36平方米。不少人认为，2017年可能是这一“超级繁荣周期”的顶峰，也是2016年以来本轮上行短周期的终结，此后房地产市场会逐渐走向平稳运行阶段。但中国的城镇化率始终还在增长中，中国城镇住房已经是不可替代的产品。未来的中国楼市将在平稳中进行，融创也将在平稳中前进。五，必须有很高的进入壁垒，垄断性壁垒壁垒包括品牌、行政许可、资源、专利、资本规模等。极高的壁垒让竞争对手望而却步，垄断性壁垒让竞争对手根本进不来。在2018年行业整体调控下，房地产行业马太效应加剧，小房企的生存空间不断被挤压。而融创实现销售数据、营业收入、净利润和毛利率的全方位提升，连续几年跨越式增长已然构筑起规模的护城河。融创的另一重要护城河，是融创的高品质产品壁垒。多年的研发，让融创的产品在行业已经属于领跑位置，别的企业难以复制。融创的发展战略是优势布局和高端精品。这正契合了城市化的进程，中国正在快速的城市化，而且正在形成几个主要的城市群，而融创在其中占据了有利的位置。另外，随着国民经济的高速增长，人均收入不断增长，中国的小康及富裕人群的数量不断增加。融创的产品在这些人群中口碑较好，同样占据了一个行业领先的好口碑位置。近年来，融创成功打造了壹号院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等多条具备行业影响力的产品线，这些产品为融创打造了难以被代替的口碑。其产品领先，首先源于理念的领先。2018年，融创提出了“中国家庭美好生活整合服务商”的全新定位，深入研究中国家庭美好生活的需求，符合了当下中国消费升级的大趋势。质量控制体系的领先，为融创产品高壁垒提供了坚实后盾。融创独立制定了一套质量管控标准体系，涵盖1500多个高于国家要求的八大类质量管控标准。同时，融创以一套系统性的全链条质量测评体系，邀请第三方专业公司和独立机构，对产品质量进行严格监督测评，保证质量管控标准的落地——仅仅是2017年全年，融创内部的产品检测就超过2万次。同时，在服务上，融创则以专业化、成熟化、体系化的服务为其优势壁垒加吗。融创物业研发的高端物业服务体系，从秩序、环境、绿化、设备和维修五个方面，为业主提供安全、安心的居住环境，实现社区房屋的保值与增值。六，所处行业必须是实实在在赚钱的行业房地产行业的利润不言可喻。尽管，老孙在发布会现场表示，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，目前没有放松迹象，未来也只会越发严峻，政策调控已改变市场购买预期。此外，他和公司行政总裁汪孟德都认为，部分城市房价已到高点，市场也正在呈现遇冷状态，这给行业带来了一定焦虑。行业相关公司的焦虑，一是来自于此前拿地在时间、空间上的布局失误——过去布局了当下冷下来的四五线城市。二是直接来源于限价带来的，非常直接的利润空间技压甚至是必须亏钱出售的压力。如是此前在不合适的时间点拿下了过于高价的土地，现在的利润压力就比较大。但是，老孙直言，“我们这两个压力都没有”。融创92%的土地储备，都布局在一二线城市和环一线城市，没有布局大幅失误带来的市场严重遇冷压力。同时，融创现在土地成本加上重估后，大概均价在4400元/平方米。同时，融创的销售均价至少超过15000元每平方米，中间存在大量的产品价值溢价的利润空间。售价限制，对融创的影响并没有行业平均影响大。正式前两年在拿地布局、和拿地渠道上的核心竞争优势，保障了融创此时的利润空间。七，在拥有国家新政策扶持的行业孕育重大机会国家为了改善基础设施而大量持续投入资金重点建设的行业，市场规模持续、稳定地扩大，其中的企业可以实现快速的发展，有助于企业迅速壮大，有助于发展成为伟大企业。今年，中国发生的政策风口有很多，融创专注前瞻性地提前布局其中一类风口——关于消费升级的风口，尤其是同样价值十万亿的文旅市场。随着文化部与旅游部的合并，国家将大力发展文旅产业。当然，文旅产业是一个需要长期培育的产业。而融创也将长期深耕发展。在老孙的眼里，融创将始终专注住宅和消费升级领域投资。而在有了文旅这个板块后，融创其实不需要多元化了。文旅是一个十万亿的市场，房地产行业也是十万亿的市场，这两个十万亿市场，足以构成能让融创持续长远发展的双板块空间。融创的估值被当下局限了融创具备了成为一家伟大企业的条件，但多年来因为地产行业的特殊性，对于融创股价看法的阵营一直分为：烟蒂类与伟大类。烟蒂类投资者认为：房地产行业没未来，天花板很矮，吸一口就跑了，尽管融创也。大家对融创估值的普遍保守也来自于烟蒂股的局限性，但也有不少投资者觉得融创应该是一家值得长久跟随投资的伟大企业，判断融创的价值应该脱离房地产行业的局限性。值得长久投资的企业或者说，一家伟大的企业，会不断用的成绩去证明自身的伟大，股价虽市场震荡时，会吸引更多烟蒂投资者买入。这也侧面反映了融创其实是一只非常好的股票。处在一个足够大的行业，市场份额持续提升，业绩持续增长，当下被局限的估值，总有一天会回归。。融创的股价，如今就处在港股大市场调整期带来的低估中，却同时呈现出极佳的七大基本面。这也正是孙宏斌一再强调，买融创股票更赚钱的底气所在。目前融创的市值，约为1132亿元，我们无法真正确定融创未来的价值会走到何处，但目前根据现有的模式，理性地估算一下融创的未来价值。如果用PE估值法，会发现，融创从2018年开始进入业绩释放期，未来三年的利润释放节奏应该是200亿、300亿、400亿，作为行业5的公司来说，正常给到5-10倍的PE，取决于牛市还是熊市，那到2020年其市值对应的是2000亿-4000亿RMB的市值，目前大概是1000亿，从目前时点上看起码有100%-200%的上涨空间。另外采用RNAV估值法：融创目前手中货值3.29万亿，保守按10%的平均净利率，权益按70%算，可贡献2000亿的权益净利润，加上476亿的净资产，可以算出2500亿的RNAV（未考虑折现率，毛估估）。考虑到融创拿地成本较低，这已经为我们提供了潜在涨幅为150%的安全边际。除此之外，融创如此大的规模，却只有65%的利息资本化率，这为其未来价值提升，给我们带来更多的期待。与碧桂园和恒大进行横向比较，同期数据：碧桂园利息资本化率为100%；恒大利息资本化率为85%。借贷用于物业开发，利息算开发成本，应该资本化到具体项目的成本里去，而现在融创在利息资本化率只有65%，其他35%的利息当期核销，这意味融创本还能往房地产行业大幅投入更多的资金，但融创没有这样做，而是更重视稳健安全和未来的持久发展。地产公司的资本消耗是购置土地，大量土储备需要大量利息支出，融创利息资本化率低，利息入账就多，费用错配，当期账面利润会减少，却把更多利润留给之后的年份。土增税清算中项目贷款利息允许扣除部分只有2年（有的地方允许3年），项目贷款期限超过规定期限的基本上就不予扣除了，换句话说100%资本化利息总有部分跟费用化没有区别，区别是对当期损益的影响，显然，费用化多的公司当期利润就少了。融创的利息会计处理相对谨慎，说明其采用的会计政策比较严谨。而在发布会上现场，老孙也表示：融创非常重视企业的安全性。2016年10月以来，融创就基本停止了在公开市场拿地。2018年，融创更是严控拿地节奏，以少量投入谨慎获得高货值低成本优质结构的新土储。综上，融创未来3-5年的成长路径是确定的，空间也是确定的（100%-300%），安全边际反问也是足够的，股价随着大市场进行的震荡调整幅度和时间也差不多结束了。想明白这点，就可以把钱交给融创了，然后与时间和伟大的企业做朋友。',

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