'前两周我们发了一个投票的文章《想看哪个楼盘评级？你来定！》，让读者投票选出自己想看评级的楼盘。总共有大约150个人参与了投票，名得到了39个人投票，也就是占总投票人数的25%，竟然就是这个中铁华侨城和园！这个结果我们一点都没有想到，因为和园不算是一个特别新的楼盘，去年已经开过盘了，截至到今年已经陆续推了好几期的新房。在北京的市面上，和园也不算一个热门的楼盘，知名度远远比不上一些话题楼盘比如北京院子二期，西府大院，也比不上一些品牌楼盘比如亦庄金茂府，甚至比一些限竞房还低调。和园位于南五环外的大兴，这里要提一下大兴的楼市环境。大兴是今年全北京新房竞争激烈的一个区，截至到现在光是限竞房项目就已经有15个了，还有大量的改善型的中高端新盘在竞争，在和园的附近，就有金茂府，中铁建的花语金郡，龙湖天琅、北京城建海梓府等等新盘。在这种竞争激励的背景下，和园能够在投票里面，得到那么高比例的投票，说明和园还是有自己独特的优势的。同时我们也很好奇，到底是什么原因让和园的关注度这么高呢？带着这份好奇，我们走访了和园。下面是和园这个楼盘的信息，我们的观察和评级。中铁华侨城和园项目位于南五环外大兴区德茂商圈，东临南海子郊野公园，中铁置业和华侨城联合开发，占地面积为80000平方米，总楼栋数17栋，高层产品11栋，叠拼产品6栋。总户数724户，物业费高层5.9元/㎡ ·月 叠拼6.7元/㎡·月，容积率2.2，绿化率30%。总的来讲，我们认为和园的定位做得不错，依托于位置和交通优势，在刚需之上和高端改善之间找到了一个平衡的空白位置 - 中端改善，跟限竞房比，胜在品质；跟其他中高端改善盘比，胜在交通和环境，又更能满足某些刚需的需求。中铁华侨城和园评级：地理位置 ★ ★ ★ ☆ 区域规划 ★ ★ ★ ☆项目本身 ★ ★ ★ ☆ 商业设施 ★ ★ ☆ 学区教育 ★ ★ ☆ 医疗配套 ★ ★ ★ ☆ 环境绿化 ★ ★ ★ ★ ☆房价指数 ★ ★ ★ 综合得分 ★ ★ ★ ☆投资评级：跟随大市 注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★从本期开始，我们会增加一个独立项 - 投资评级。 购买建议在文末。下面是单项详细评级。地理位置 ★ ★ ★ ☆中铁华侨城和园位于位于大兴区，地处南五环、六环之间，南五环路旧忠桥出口南约1500米，距离京台高速也非常近，与南城的公园-南海子郊野公园仅仅一街之隔。距离8号线二期的德茂站大约600米。总的来说，交通方便，公园是两个明显的优势。区域规划 ★ ★ ★ ☆前段时间，我们也写了一篇《南城规划哪家强》的文章，对南城新一轮的规划和南中轴概念性规划进行了梳理。从下面的两张图可以看出，从南五环到南海子公园一带，主要还是规划为南苑森林湿地公园和文化产业。按照这个规划，那么和园所在的区域，将非常类似于北城的奥森区域，将会成为一个非常宜居的区域。项目本身 ★ ★ ★ ☆ 和园明显是一个改善型的楼盘，目前的销售均价是6.7万/平米左右。项目占地面积为80000平方米，有约11万㎡的高端住宅产品及约5万㎡的养老设施配套。总楼栋数17栋，其中16～19层高层11栋，共约604套房；叠拼产品6栋地上4层，地下两层，共6层，约120套；整个项目的总户数724户，容积率2.2，绿化率30%。项目是层高3.1米，精装交房，分期交房，新的一次开盘的交房时间为2020年6月份。得房率大约为80%～81%，车位比:1:1.5，小区人车分流。物业费高层5.9元/㎡ ·月，叠拼6.7元/㎡·月，物业是北京中铁太平物业有限公司，太平样的物业应该不错。项目的户型非常丰富，其中住宅高层产品主力为120-180㎡，叠拼产品为190-250㎡。前几期有121～139平米的三居户型，现在正在卖的是120平米的三居，150平米的三居和153平米的四居户型。户型均为南北通透，全明格局，户型平整，轮廓方正，设计都不错。户型丰富多样，也更能满足不同需求的客户。下面是几个比较经典的121，135和139平米的户型图。和园作为一个改善盘，比较遗憾的一点是，密度比较高，容积率为2.2。从现场看，由于楼间距不足，确实有一些方向有些遮挡。笔者想进入工地拍照未遂，被施工人员劝阻。因此下面贴一张网友拍的照片。另外，西侧的几栋楼，由于临街较近，可能会有有些噪音。商业设施 ★ ★ ☆项目处于德茂商圈，不过德茂商圈并没有什么大型的购物中心，远一点的商圈还有万源街站附近的力宝广场，亦庄创意生活广场和亦庄沃尔玛山姆会员店，还有旧宫站附近的住总万科广场。学区教育 ★ ★ ☆项目附近的学区比较弱一点，主要有旧宫小学、德茂中学、北京航天中学等。比起其竞争楼盘比如海梓府，金茂府，甚至限竞房和悦华锦和禧瑞天著，在这方面要略逊一筹。医疗配套 ★ ★ ★ ☆ 依托于亦庄经济开发区，项目附近有同仁医院南院 - 亦庄分院，几公里，比较方便。环境绿化 ★ ★ ★ ★ ☆项目的优势是距离南海子公园非常近，只有一路之隔，是名副其实的公园地产。南海子公园4倍于颐和园的大小，2倍于奥林匹克公园的大小，也是北京市的湿地公园，全部建成后总面积超过11平方公里。南海子历史上就是北京湿地，是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿。整个郊野公园内外的建设都非常好，而且是免费开放的公园，南海子公园已经成为南城的“绿肺”。从奥森区域的房产价格来看，奥森公园明显为周边的小区带来了溢价。因此未来南海子湿地公园这一带，将来也会有类似溢价的。房价指数 ★ ★ ★ 和园的销售均价目前是6.7万元/平方米。而大兴附近的几个限竞价房的均价都差不太在5.2万左右，相比而言和园有大约20~30%的溢价。同瀛海府，万和斐丽，熙悦林语，和悦华锦这几个限价房楼盘相比，和园距离南海子公园更近，而且是精装修交付，在产品设计和品质上也优于限竞房，如此一看，似乎溢价是可以接受的。但是如果单论投资，价格就是因素了，和园未来的 肯定是不如瀛海府了。和园同附近的改善型纯商品房楼盘相比，中铁建花语金郡的新房大约在7.3万/平米左右，金茂府的高层单价大约在6.8万/平米左右，北京城建海梓府更偏向刚需一些，现在的推盘均价是6.3万/平米。总的来说，跟附近的纯商品房新盘比，价格适中。当然，金茂府，海梓府，有一定的亦庄人大附的预期。投资来讲，海梓府价格相对便宜一些潜力更大一点。如果与附近的二手房价格比较：北京城建海梓府，更偏向刚需盘，链家上的二手房均价是6万/平米左右；亦庄金茂悦，链家上的二手房均价在5.8万/平米左右。另外，亦庄河西板块的楼盘是南海家园1～7里，总共有超过1.8万套房子，有回迁房，也有大量的商品房，目前链家上的均价是3.7万元/平米。总的来说，和园的价格相对周边限价房价格有一定溢价，相对周边中高端二手房也有大约10-15%的溢价，相对纯商品房新盘价格适中。投资评级 - 跟随大市每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：跑输大市跟随大市跑赢大市大幅跑赢大市这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。打个例子说，西三环的新盘，泰禾西府大院至今未能上市，因为据传定价18万/平米，批不下来；而同一小区内，泰禾配建的两限房泰禾西府玉苑，政府的定价是2.1万/平米。哪怕两限房质量要差很多，哪怕买卖要交35%的土地出让金，这个丽泽商务区旁边的两限房将来都会大幅跑赢大市。一个楼盘，一旦全部卖完，新房都到了购房人手中，开发商就不再做任何广告了。在二手市场上，你再也看不到印刷精美的楼书，美轮美奂的售楼处，布置精巧富丽堂皇的样板间，身姿妙曼的销售小姐姐，也没有人为看房的你递上一杯蓝山咖啡或者金骏眉。一句话，所有这些维护品牌的广告，能卖出溢价的广告，都没有了。二手房市场就是所见即所得。没有包装。那么和园以后在二手市场上的品牌会是什么呢？就是南海子公园宜居楼盘。就像北部的奥森楼盘一样。其他的都会弱化。那么亦庄金茂府呢？得益于前期很多个金茂府的持续打造，金茂府已经成为了一个成功的品牌，在二手市场上一样深入人心，购房人也会认同金茂府这个品牌。另外一个更强的品牌是学区的品牌，比如人大附学区。如果亦庄金茂府能够确保上人大附，那么亦庄金茂府的价格将来是可以直追海淀的世纪城，朝阳的太阳公元等等楼盘的。但是亦庄人大附学位有限，竞争非常激烈，从规划看，亦庄人大附中将采用66班制，只能提供1980个学位。我们预计亦庄人大附的入学政策会是“企业有限，全区摇号”，金茂府受益有限。对于和园，我们的判断是现在的销售价格基本反映了其价值和预期，未来的价格趋势将是“跟随大市”。一家之言，仅供参考。购房建议：项目优点：紧邻南海子公园，交通便利，户型好。项目缺点：商业和教育配套较弱，密度稍高。和园能从周边的一堆新楼盘里杀出来得到很多购房者的关注，说明其独有的优势。我们认为这个优势主要还是宜居和平衡。对于中端改善盘来说，拥有步行范围之内公园和便利的交通（尤其是地铁），无疑是更加宜居的。加上其的户型设计，甚至样板间所展现出来的静装修水平，都能为其加分。因此，从居住来讲，我们认为和园是一个不错的改善型的宜居楼盘。从投资来讲，和园并不是一个特别好的选择，未来大概率得跟随南中轴规划的情况来提升价值。和园既没有类似于金茂府的品牌溢价，又没有学区加持，区域也没有特别的产业规划，未来的涨幅很大可能是“跟随大市”。',

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