重磅!房地产税要出台了,留给大地主逃生的时间不多了!

来源:财迷成长记 2018-08-22 10:07

[摘要] 作为十年来中国楼市最大谜团,房地产税再一次于楼市消息淡季,和广大房屋持有者不期而遇。据相关人士透露,今年定出!

近日,房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇称,根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

关于房地产税的传闻遍地都是,这一次传出来的那么具体,时间都有了。

那么,房地产税真的要来了吗?国家又将如何展开征收呢?

房地产税来了

其实,关于房地产税的传言一直没有消停过,而且是愈演愈烈,越来越具体。

早在2011年,上海、重庆就试点对个人住房征收房产税。

到了今年两会期间,房地产税也成为了焦点。

32日,全国政协委员、中国发展研究基金会副董事长刘世锦称房地产税在十八届三种全会就已经确定大方向,征收房地产税要走立法程序。

34日,人大会议发言人张业遂表示,房产税立法正在起草论证,力争早日提请人大常委会初审。

35日,《政府工作报告》指出,稳妥推进房地产税立法。

结合我国的习惯,这种新闻其实就是在有意放风,不断地进行舆论铺垫。很可能大家在讨论声中,会变得一点点麻木。

到时,房地产税真地一下子就出来的时候,不至于造成很大的反弹和抵触。毕竟,这些舆论铺垫其实都是在帮国人进行心理建设。

我的判断是,房地产税真的要来了,因为最近有一件事完成了。

这件事就是全国不动产信息联网工作,这是房地产税要征收的话必须走在前面的事情。也就是说,其实现在有登记的这些房子,在谁手上,每个人有多少,市值评估多少, 国家是清清楚楚的。

这,就为房地产税的征收解决了技术瓶颈。

此外,现在全国各地方政府财政也处于危机中,据原全国人大财经委副主任委员贺铿称,中国的地方债大概是40万亿。

那欠下那么多钱,不搞点创收怎么行呢?毕竟现在实业凋敝,需要扩充税源才行。而全国那么多房子,作为税源,可以作为政府财政收入的有力补充。

因此,在这个节骨眼上,房地产税紧锣密鼓地舆论宣传,意味着房地产税已经是板上钉钉的事情了。

而且我认为房地产税的开征会比媒体预期的要快,咱们这个国家就是这样,媒体热度过去没人关心的时候,就冷不丁把事情给办了。

房地产税是个啥

说了半天,房地产税是什么,可能很多人还不清楚。有人就会疑惑原来这个房地产税和房产税不是一回事。

的确是这样,一字之差其实区别很大。

房地产税是围绕整个房地产经济各个环节的综合税收体系,包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

也就是说,房产税是房地产税的一个组成部分。

从房地产税的定义我们都可以知道,这次国家立法想推进这个事情,是为了对跟房地产有关的所有经济活动都进行收税。

不是说之前没有收,但之前在一些环节上并没有征收,比如房子的保有环节,这是没有收的。如果这个房地产税一旦立法完成,那每个有房子的人,到时都会面临交税的问题,这个税种就是房产税。

如果我们再时间拉回去更久远的时间,也有助于我们更好地理解房地产税。

其实房地产税建国以来就有了,以前只是在法规上规定,现在是要制定法律正式纳入税收范围。

1950年初,国家颁布了《全国税收实施要则》,规定全国统一征收房产税、地产税两个税种。

然后到了1951年,《城市房地产税暂行条例》将房产税和地产税合二为一叫城市房地产税。

但是这个阶段绝大部分房地产属于国家和集体所有,房地产行业很多方面受限制,因而和房地产相关的税收制度名存实亡。

改革开放后,房地产税制度先是对外资企业、外国人房产征税,然后是对国内单位、个人房产征税。

到了1986年,《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税征收范围是城市、县城、建制镇和工矿区,并且规定对个人非经营住房房产税实行免税的税收优惠。

这个阶段征收的房地产税是相对于经营性房地产而言的,比如房子出租要收税,房子拿来开商铺要收税,换句话说就是自己拿来住的房子不用交税。

之后房地产税收制度逐渐发展,个人自住的房子也要开始收税了,比如2011年,上海重庆试点对个人住房征收房产税。

但在我看来,上海重庆的房产税,其实是比较温和的,国家更多的是在探索而不是为了真的收税。(下图为上海、重庆2011年房产税试点方案)

房地产税的影响

讲到这里,大家应该知道近期大家讨论的其实是个人自住房的房产税问题

那如果房地产税正式立法,并且个人自住房也要开始征税的话,会对大家有什么影响呢?

因为房地产税的征税政策细节现在还不明朗,所以有很多具体的问题其实现在也无法仔细讨论,但这些问题我们又不得不去思考。

第一,征收范围。

比如小产权房引发的问题,如果这类界定模糊的房产也要纳入房产税征收范围的话,某种意义上是承认了这类房产的合法性的,但是小产权房现在实际国家是不给不动产证(以前称之为房产证)的。

国家不予以承认,又要别人交税的话,这就非常尴尬了,所以这里面还涉及一个问题:小产权房是否能转为商品房的问题。

另外,不仅仅是小产权房,还有商品房、经济适用房、房改房等不同产权类型的房产要怎么征收也是个问题。

不同产权类型的房产对应的家庭收入并不一样,如果按照同样的标准来征收,未免有失公允。

第二,地域差别。

除了产权类型的问题,还有不同地区的楼市情况不一样的问题。

如果结合现在的政策风向来判断的话,房地产税会是地方税种,估计立法只是敲定一个原则框架,接下来就算各省市按照自己的情况去出台细则了。

虽然之前上海、重庆、香港已经有对房产征税的经验,但我上面说了,这三个城市并没有太大的参考性。

因为上海只对新购买住房征收,重庆仅对高端物业征收,而香港的税基是基于租金而不是房屋市值。

房地产税如果要推进立法,而且可以作为长效机制去调控楼市的话,我认为房地产税必然会非常严厉,至少不会像上海重庆和香港那样只是很温和的力度。

各地如何把控尺度,这确实是一件非常有挑战的事情。

第三,是否涉及免征的问题。

很多人其实只是刚需,只有一套房;也有很多人会有两套房三套房,甚至炒房客十几套房子。那,有没有免征的面积设定呢?

同时,那些持有多套房的是否又会按照累进税率来征收呢?

还有房产税的税基也是值得商榷的问题。

当年买房的时候可能是很便宜的,楼市还没有发疯似的上涨,现在如果按照市值来征收,其实有些人工资收入每个月并没有多少,结果持有成本过于高昂的话,普通家庭是否能承受呢?

如果可以豁免,按照当年买进的价格作为税基,那又显然不合理。

毕竟同一个地段,结果人家跟你一样大的房子,持有成本那么低,这又不公平了。再说了,有些人的收入国家也根本无法真的可以调查清楚的。

其实,房产税征收不仅仅一个公平的问题,也是财富分配的问题。

显然对个人住房征税,无疑是增加国家财政收入,但是这些收入是否真的能取之于民用之于民呢?

房产税,我们还是拭目以待吧。反正,它迟早要来!

 

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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丁鹏区域分析师

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