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去年的某个时候，哥哥在北五环上开车，猛一眼看到了路旁的巨幅广告 - “丽春院”...心里一紧，韦小宝的故乡和温柔乡什么时候都做广告了？下意识踩了下刹车，再定睛一看，原来是“丽春湖院子”。泰禾的“丽春湖院子”是去年大热的别墅楼盘，也直接帮助了泰禾去年成为北京新盘销冠。而今天要评级的“中海丽春湖墅”，就在“丽春湖院子”的隔壁。今年1月份，昌平区沙河镇久违推出地块拍卖，开拍前获得5次报价，共有5家竞买主体参与现场竞价，终通过17轮竞价，被中海以54.5亿元揽入囊中，溢价率20.31%，简单测算，住宅的楼面价大约为3.2万元/平方米。LCH-010地块中建设的商品住房销售均价不超过59610元/平方米，且销售单价不得超过62591元/平方米；LCH-012地块中建设的商品住房销售均价不超过54553元/平方米，且销售单价不得超过57281元/平方米。如下图沙盘示意图所示，LCH-012地块即为西侧10栋6层洋房产品和别墅合院产品，均价不超过54553元/平；LCH-010地块为东侧别墅合院产品，均价不超过59610元/平方米。以中间街道为界，西区为1期，东区为2期，对外发售的是西区，推88㎡三居洋房，总共420套，均价485万/套；以及139㎡四居合院，总共68套，预计7月底开盘。中海湖墅评级：地理位置 ★ ★ ★ 区域规划 ★ ★ ★ 项目本身 ★ ★ ★ ★ 商业设施 ★ ★ ☆学区教育 ★ ★ ☆ 医疗配套 ★ ★ ☆ 环境绿化 ★ ★ ★ ★房价指数 ★ ★ ★ 综合得分 ★ ★ ★ ☆（注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★ ）购买建议在文末。下面是单项详细评级。地理位置 ★ ★ ★中海丽春湖墅项目位于昌平沙河镇，北五环至北六环之间，距离北六环大概5公里，距离京藏高速大约3公里，因此由京藏高速进城比较方便。项目距离地铁昌平线沙河站步行大约1公里左右，并没有宣传的那么近，但日常通勤距离也可以承受。另外19号线二期，目前还在规划阶段，按照初步的规划，将在沙阳路（沙河大桥）、满井和沙河高教园设站，终点为沙河高教园与昌平线换乘，按照地铁建设的进度，应该至少要等待4-5年左右才会开通。区域规划 ★ ★ ★昌平沙河镇目前主要就是高教城，目前已经进驻的高校包括北京航空航天大学、中央财经大学、外交学院、中国矿业大学、北京邮电大学，即将进驻还有北京师范大学等等，因此沙河镇的大学城风格非常浓厚。可能因为未来的定位就是大学城，因此至今没有什么大型产业和商业方面的规划。未来可能依赖于大学自身做一些产业方面的发展吧。沙河另外一个特色就是别墅了，距离城区遥远，一般的商品房并不容易销售，因此别墅就成为主要的形态了。沙河上一次供地还是2014年，就是我们看到的丽春院，哦不，丽春湖院子。今年初中海拿下的地块，除了住宅和基础教育用地，项目规划中还有商业和办公楼，将会改善区域内的商业和产业氛围。项目本身 ★ ★ ★ ★ 如上文所述，中海丽春湖墅项目分为东西两侧的两期，西侧10栋6层洋房产品和别墅合院产品，均价不超过54553元/平；东侧为纯别墅合院产品，均价不超过59610元/平方米。地块另有商业配套和办公楼，小区与商业写字楼之间有围墙分隔。需要注意的是，限价房锁定5年。西区的住宅实际容积率为1.25，东区容积率为1.05，花园洋房皆为一梯两户的六层花园洋房，总共10栋，全部为88平米三居产品；合院本次开盘共9栋，为139平米合院产品；整个项目容积率很低。车位配比为1：1.2，物业是中海物业，口碑不错。花园洋房的户型得房率85%，算是期新盘里比较高的了。户型如下图所示，南北通透，全明户型，总的来说，户型不错，如果你看过万和斐丽的户型和华润理想国的得房率，就知道中海丽春湖墅的户型还算。项目是毛坯交房，销售介绍时说是“全装修”，毛坯交房，但是，会有木地板，会给每户赠了一扇价值3万的门，一扇奇丑的中式大门，哥哥看得一愣一愣的。当然，各人的品味不一，有赠送总是好的。商业设施 ★ ★ ☆项目附近有隆兴购物广场和乐和万家购物中心，稍远点还有永旺购物中心，都档次不高。沙河一带没有什么很好的商业中心，但即使是永旺购物中心，周末都人满为患，看来商业还是略有不足的。根据地块的规划，中海还会建设有商业项目，因此未来的商业氛围有望改善。学区教育 ★ ★ ☆附近的中小学包括巩华中心小学，沙河中学，听名字你就知道这些个学校非常一般了。当然，还有个好学校 - 北师大附属学校，但是，北师大附属学校是属于高教城的配套，我们特意了解了一下，估计中海丽春湖墅的业主子女上这个学校比较有难度。这个是比较尴尬的，处在大学城旁边，却没有高质量的教育环境，就像饥渴的人浮在大海上，却无法解渴。另外，项目规划了自建幼儿园作为配套，因此，幼儿园是不用担心的。医疗配套 ★ ★ ☆ 项目附近有个昌平区沙河医院，好点的医院就是稍远的北大国际医院和积水潭医院的回龙观分院了。总的来说，医疗配套不太方便。环境绿化 ★ ★ ★ ★中海丽春湖墅的南侧就是丽春湖了，丽春湖的水域面积达3500多亩，相当于7个北海，名为湖，其实是温榆河中间的一段。丽春湖的南侧还有滨河森林公园，总占地面积10000多亩。总的来说，生态环境很好。不过，你们不要以为这是个湖景房，由于稍稍隔了点距离，还有滨河绿化带，以洋房和别墅的高度，很难看到湖景。房价指数 ★ ★ ★ 中海丽春湖墅所在的沙河区域没有其他的新盘项目，近的楼盘也就是每套2500万起的丽春湖院子。如果大家看过我们过往的一些评测，应该发现，北京去年到今年批了大量五环到六环的地，而这些区域的限竞房定价，不管是东南西北哪个区，基本处于5～6万之间，中值大概就在5.5万左右，恰好就是中海丽春湖墅的限价附近。所以，这些项目值不值，主要就是比较交通环境，区域规划和产品本身的设计。瀛海府为什么当日清盘？因为临近地铁，价格处于限价的下端（5.2万），而产品设计无敌（大面宽眼镜房户型超高得房率）。与近期的限竞房项目相比，我们认为中海丽春湖墅处于中间略偏上的水平。如果与附近的二手房价格比较，我们发现了一个绝佳的对比对象。同样是中海开发的中海尚湖世家，2012交付的别墅区，就在中海丽春湖墅的西侧几百米。链家上的二手房均价是5.2万/平米左右；近一套成交的是4.5万/平米，不过是175平米的大户型。挂在链家上出售的大户型叠墅和独栋价格较低，大多在4万多点；小户型价格较高，有挂到近6万的，不过应该无法成交。因此，对于中海丽春湖墅88平米的花园洋房来说，相对其他新房价格和周边二手房来说，没有明显的溢价，价格尚可。但是对于合院和东区的别墅限价价格来说，溢价就太高了，尤其是东区，定价接近6万/平米，为什么不去买一街之隔的中海尚湖世家的4万/平米的别墅呢？这给中海丽春湖墅的二期提出了很大的挑战。购房建议：项目优点：户型不错，距离地铁昌平线沙河站较近，丽春湖生态环境较好。项目缺点：教育，商业，医疗配套都比较弱；限竞价房5年限售。中海丽春湖墅比较适合在周边高教城工作的人群，或者海淀北部山后，西二旗，西三旗等等区域工作的人群，88平米的小三居户型，比较适合刚需群体。投资并不推荐，区域可以期待的规划并不多。合院产品不推荐购买，别墅产品可以多看看同区域的其他二手楼盘，价格要低不少。预告：下期楼盘评级 - 大兴-亦庄-和悦华锦',

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