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[摘要] 下期楼盘评级预告：《昌平-沙河-中海丽春湖墅》关于房价，恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平有个著名的论断 - 长期看人口、中期看土地、短期看金融。从上图可以看出，北京在2017年的住宅土地供应量已经是近年的新高了，而由于销售管理政策的一些问题，17年拍卖的地块项目可能会在下半年集中入市，因此下半年的新房供应会井喷。6月8日北京首批4个限房价项目入市，新房供应开始加速。
从上图可以看出，北京在2017年的住宅土地供应量已经是近年的新高了，而由于销售管理政策的一些问题，17年拍卖的地块项目可能会在下半年集中入市，因此下半年的新房供应会井喷。新房供应量今年上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签10786套，比去年下半年下降23.34%，比去年上半年下降31.88%，下降幅度较大。其中的原因主要是上市的项目较少，供应受局限，由于限价政策对商品房价格管控，原本计划上市的项目不能如期上市，同时，限房价项目销售管理办法5月底才落地执行。6月8日北京首批4个限房价项目入市，新房供应开始加速。6月获得商品房预售证的项目为14个，7月份前半个月就有13个项目获批预售。据统计，近几个月有望入市2万套以上新房，其中大部分是限价房。新房供应加大，对成交量有拉升作用，同时也会挤压二手房的成交。由于限价房的价格受限，也会进一步平抑市场价格。
金融说完了土地和新房供应量，我们来看看金融。为了等待政策的明朗，我们特意等待了半个月才发这篇文章。从这几天的公开的消息来看，去杠杆已经让位于保增长抗风险了，央行无可避免的开始放水了。当然，放水的目的不是刺激楼市股市等等，而主要是针对企业和债券市场。就北京市场而言，为了扶持小微企业的发展，针对小微企业的抵押贷款已经放开了，但是房贷和限贷政策，预计至少一年之内还不会放松。同时我们注意到，SHIBOR中长利率近期迅速走低，显示了货币宽松和利率下降的趋势。
我们知道，信贷对楼市的刺激为直接和迅速，目前来看，由于房贷没有直接放松，限购限贷也暂时不会放松，因此北京楼市的水龙头并没有打开。但是各种抵押贷款和信用贷款，实际上会从各种缝隙里漏进楼市，也会对楼市的水平面（价格）产生影响，只不过这个影响会相对缓慢和间接。但是我们要密切关注下半年的信贷政策，信贷政策不仅仅是贷款的政策，甚至一些其他的房地产政策也会影响到贷款，比如非普线的调整，就会影响到贷款的多少。
二手房成交量股市有句话叫做“量在价先”，其实这句话用在楼市更合适。在二手房市场，成交量基本上是价格的决定因素。如果二手房成交量大涨，价格很快就会上涨；相反，如果成交量低迷，则价格也会相对低迷。我们看看近两年来的北京二手房成交记录，再对比下链家的二手房价格指数。上半年北京二手房的交易量在春节后的3月份开始回暖，3，4，5月呈交易量不断增加的格局；而北京的本轮房价在2018年1-2月份触底，然后3，4，5月不断小幅上涨，房价整体上涨了5%～10%。
然而我们看到6月份，存量房交易量出现了回落；而7月份至今继续回落，预计7月份成交量低于1.5万套。我们分析了07年以来的北京二手房月度成交量数据，影响成交量的季节性因素并不明显，也就是说，并非因为夏季来临，买房的人就少了；市场的热度才是决定性的因素。
那3-5月份为什么成交量一直在增长呢？我们分析可能有下面几个原因：(注：文字来源于网络，若有侵权，请联系zhiban@fang.com删除)
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