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[摘要] 这三个指标要均好，难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。2、对于一家企业来说，需要有一个多样化的融资渠道，目的一就是分散风险，对冲不确定性。10、过去几年旭辉就是抓两个回款，一个是签约回款率，旭辉的要求是90%以上。企业完美的负债平均期限就是3年。如果企业风格比较稳健，融资相反可以激进一点。
▲旭辉集团执行董事、副总裁杨欣1、旭辉是“资本市场的优等生，房企中的三好生”。三好生要“规模增长好、利润率好、稳健性好”。这三个指标要均好，难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。2、对于一家企业来说，需要有一个多样化的融资渠道，目的一就是分散风险，对冲不确定性。现在海外融资已经非常拥挤了，但是旭辉几年前就在做这件事情。3、作为一个健康的企业，应该尽量把一年内到期的有息负债控制在一个小的比例。旭辉过去几年基本上就是控制在15%以内，并且试图控制在10%以内，越少越好。如果说大量的有息负债在一年内会非常痛苦。4、旭辉永远都会在手里留足够多的现金，是安全，第二是，今天的环境下就是现金为王，手上有钱才有大把的投资机会。5、旭辉近有两笔非常成功的融资。一笔是3月份发的一笔私募债，应该是2017年1月1日至今，地产私募债民企利率的一单。上一单也是我们2016年发行的，利率4.35%。另一个是四月份发的美元债，订单有50亿美元，定价在6.8%，有一个技巧是，定价不要过高，要给投资人留余地，这样才能和金融机构有长期的合作。6、境内的评级体系和境外是很不一样的，同样一家企业在国内外的发债成本差异是很大的。国内更多关注规模，规模足够大就能够达到高评级。但境外评级要求的是均好，这样小而美的房企也有机会拿到好的评级。7、融资不是一个孤立的行为，和整个公司的战略要完全融合在一起。战略、对市场的判断和杠杆率、土地储备之间的关系要匹配。例如，如果是在四线以下的城市做开发，银行融资难度比较大，要重视项目的经营性现金流管理。
8、到底先做强还是先做大？在中国房地产里面，在前十年，正确的是先做大再做强。在今天这个点上，再选择先做大再做强可能就有问题了。你企业的负债率也要和企业发展阶段相匹配。9、旭辉总裁林峰说，“踏空从来不会死人，但套牢却总是会要命，要少借热钱、少买贵地”。项目80%取决于投资，10%取决于定位，多5%取决于销售。现在形势不一样了，现在拿贵了地就没有解套的时候了，所以拿地一定要更加谨慎。10、过去几年旭辉就是抓两个回款，一个是签约回款率，旭辉的要求是90%以上。另一个是综合回款率，旭辉的要求是75%以上。这个是的钱，没有成本的钱。如果回款都没有做好，是有问题的。11、一定要避免短债长用。行业从拿地到交付3年时间，一定不要去借1年内到期的钱，否则资金链很容易出问题。企业完美的负债平均期限就是3年。12、今年银行也缺钱，钱还给银行有可能你就借不回来了，“新还旧”模式逐渐不好用了。所以一定要尽量借长期的钱。13、传统融资渠道，并购贷和一二级联动，政策还是支持的。新的融资渠道里面多机会是在两端，一个是供应链融资，一个是尾款融资。还有项目层面的真实股权融资，政策也是鼓励的。
14、融资不是一个孤立的事情，要考虑很多的维度：负债率、融资成本、利润率、多个市场应用、久期、汇率风险、金融市场/资本市场、合规风险、银行/非银行金融机构。其中合规的风险是非常大的，是企业的生命线，有时候一个擦边球，有可能会把企业搞死。15、融资和企业文化也有关系，如果企业风格是狼性的，融资要稳健。如果企业风格比较稳健，融资相反可以激进一点。两个都激进或稳健，就会风险太高或发展太慢。
16、融资和产品也有关系，如果产品集中在刚需、品质刚需，融资可以稍微激进一点。17、今年确实很难，非常难，但是危机危机，危中有机。这个冬天还是比较冷的，但是一旦跨过这个冬天，就是剩者为王，剩下来就有机会。中南置地辛琦：收购兼并类投资练几次就出来了，否则听我讲一百遍都没有用
▲中南置地高级副总裁辛琦1、我觉得，房地产尤其是传统的地产业务，有三大核心竞争力，是投资，与投资几乎同步的是定位，然后是运营节奏的把控。2、投资对了，在合适的时间、合适的地方拿了合适价格的地，哪怕运营差一点就是多赚少赚的问题。如果投资错了，不合适的时间以不合适的价格拿了地，运营再强悍也是多赔少赔的问题。3、通过开会，慢慢的把个人能力能够很大程度上转化为组织能力，这个是一个组织能够进步或者常青的重要因素。4、不是拿了地之后才去想做什么产品，一定是没拿之前就应该想过，只是不一定很细，在别人看不懂的地方拿到适合自己去运作的土地，你可能就领先了，你可以做一些花样的产品。5、我不是教大家填坑的，所有的风控措施只能对冲一部分的风险，不可能做到全覆盖。收购兼并，从战略的角度来讲，要聚焦城市，在你熟悉的市场去聚焦。
6、三四线也可以做，而且以现在我们这一届政府的强势的执行力，我个人判断还会持续一段时间，到今年年底等放松可能不太现实，2019年上半年可能会有些放松。7、一定要围绕着核心城市，交通可达的，比如说以高铁经济为例，跟上海周边一个半的经济圈我认为问题都不大，你想我们现在的东家在南通一地卖了188个亿，这个还是权益口径，操盘口径还是207个亿。马上上海的通达会越来越好的，你去看看日本，东京周边的生活方式，我觉得在上海周边深圳周边都是可以实现的。8、2015年下半年到16年上半年，上海到成都的机票变得一票难求了。中西部起来就是成都，因为是公开透明的市场。9、投资这个东西很好玩在哪里？一定不是领先很多年，领先很多年对你来说就有煎熬，熬不过去就完了，一定是领先四分之一。10、我认为在京广线有两个城市是具备穿越中期能力的，就不惧短期的调整，一个郑州一个武汉。郑州这个城市非常特殊，教育和医疗资源的水准，虽然985，211只有一所，跟厦门，武汉，杭州都没有办法比，甚至跟西安都比不了，但是它辐射了一个多亿人口，周边方圆几百公里没有替代城市，厚度很大。
11、在收购兼并的时候一定要看到，要研究的到人家出让的初衷是什么？是缺银两？还是缺团队？还有就是有些老板在过去入行比较早，赚了很多钱，现在不想玩这个了。不同的出让目的，对谈对价和方法都是有好处的。12、并购的流程实际上是一个发现价值实现价值的过程，这个过程中就是寻找筛选潜在的交易对象，做好调查，核心资产的初评和非核心资产。13、收购兼并靠什么？你练几次就出来了，你没有练，我讲一百遍都没有用的。每个并购案例都有痛点，为了锻炼团队，花点小钱也是必须的，经验也是要给费用的。14、单项目单公司已拿土地证未开发，主要的风险点就是土地出让合同的风险，第二是土地附属义务是否完成，相关税费缴纳，进场的风险，总平报建的风险。
15、小股操盘、代建、资管的关注点，一个是经营管理权和控制权，股东会对重大事项应全体股东同意，董事会应保障我公司有共同共治理，总经理、管理团队是我们委派的。16、重要的就是客户，客户不买房子就没有薪酬的，真正给我们薪酬的是客户，没有客户买房也没有薪酬发。如果做了一单两单，价格口碑出去了肯定找你人就多起来。17、不要说在收购兼并问题，将来在金融机构的股权合作同样也要求秉承开放透明的心态。所以在文化上一定要强调合作共赢。18、穿透力就是你应该在现象的背后看到本质的东西，你要找到对方的老板，怎么找到是一个技术活，愿不愿意给你谈？19、收购兼并这个活不能满世界的去嚷嚷，这个团队不适宜搞得太大。
20、我对天津市场还是看好的，这个城市GDP产业正在调整，包括跟雄安和北京之间的关系，也包括他们的通达性都在做完善，但是天津可能需要拿时间换空间。高和周以升：CMBS比抵押贷款更优良，类RIETs是公募的创业板！
▲高和资本高级合伙人周以升1、作为企业来说，企业资产的资质是位的，融资的方法是第二位的。2、全球来看，中国有一点十分特别，那就是租金率和国债率竟然出现了倒挂的现象。3、狂飙突进的住宅开发到细火慢炖的商业地产是中国经济转型的缩影。传统开发模式的住宅产品其实率是不匹配的，从开发商到银行到个人，在快速周转过程当中，所有人都是把资产往外甩。开发商卖给个人，个人再炒房，整体是个很粗放的模式，衍生出来的金融产品就是高息的贷款。新的商业地产模式是产品性的，杠杆却是柔和的，也能够分享给老百姓，这种改革和现在去杠杆的政策方向也是连接在一起的。4、美国融资市场是多元化的，除了银行之外有非常多的渠道，比如CMBS、REITs，他们共同撑起了一个金融的循环，商业地产的利率是个位数。现在中国的金融创新是不充分的，需要有更多创新的方法来优化投资的效率。5、金融创新在路上，也有很多人在推动，现在的产品已经百花齐放了，但是，统计下来真正能够留存下来主流的工具在中国也是CMBS、CMBN，再加上REITs。
▲社员现场提问6、目前，房住不炒催化行业变革，从增量开发向存量商业物业的转变，是中国经济转型的缩影。和中国经济脉络组合在一起，宏观震荡的旋律和我们微观是结合在一起的。7、CMBS是比经营型抵押贷款更优良的融资工具，类RIETs是公募REITs的创业板，可套现85%以上的资金，并保留物业经营控制权。8、并购基金、CMBS，类REITs和公募REITs是新金融的代表，是存量盘活的三驾马车。9、要受到资本市场青睐的物业，首先个去做公募肯定是和主旋律共振的才可以，里面强的就是长租公寓；第二个就是要有商业逻辑；第三就是定价的问题，这个涉及到价值估值，像产业园区也是比较被看好的，不一定是核心地段。实际上很多核心资产、的产品往往不在REITs里面。
10、资产证券化是看资产还是看主体，这是一个理念的问题，我的一贯的观点是以市场为出发点。',(注：文字来源于网络，若有侵权，请联系zhiban@fang.com删除)
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