长达一年之久的 严调控突袭楼市，主管部门在土地供应、市场 、税收和信贷等方面综合施策，令北京楼市一直处在“量跌价稳”的横盘状态。

2018年因此成为楼市新旧时代的分水岭，当 浪潮逐步褪去，楼市重新回归价值原点，房地产“短期看金融、中期看土地、长期看人口”是一道颠扑不灭的 定律。今天，我们不谈走势、只谈价格，2018北京楼市将走向何方？

短期看金融

资金成本仍在历史低位，金融政策面临新变量

尽管从去年初开始到现在，国内的房贷利率一直在上涨，首套房贷利率从85折到现在的基准利率上浮20%，但相比2011年7.05%的房贷利率，目前仍处于历史偏低水平。

刚刚上任的央行行长易纲曾表示，“要坚定不移地打好防范化解重大风险攻坚战，首先要控制好总体的 率。”显见，未来房地产的去 仍将继续。

在楼市横盘阶段，以自住为目的的真实刚需得以有效积累、稳步释放，楼市发展的根基才会更加坚实。2017年年末，北京二手房成交逆市反弹，销量连破万套大关，原因便在于此自住需求的复苏升温。

中期看土地

商品房、限竞房、共有产三分天下，性价比为王

2017年是北京土地供应的大年，全年出让住宅用地的规划总建面达到969万平方米，其中，共有产权房301万平方米，限竞房共337万平方米，二者均在土地出让时便已限定房价。

当地价已经确定，房价又被锁定，在房地产开发的各个环节中唯有开发成本和开发时间具备一定弹性空间。然而控制成本，意味着购房者在获得美丽价格的同时，不得不在产品品质上有所让步。开发时间的拉长，面对大多在3年后交付使用的限竞房，购房者不仅要承担时间成本，还需接受前后长达8年的产权锁定期。

综合来看，无论从投入产出比，还是流通便捷性上考虑，同样在定价上接受管理的市场化商品房的性价比 显然更加突出。遗憾的是，市场化商品房的供应量并不充裕，近年更出现断崖式下降，2017年商品住宅供应套数仅相当于2014年的三成左右。

2018年，北京楼市将出现商品房、限竞房、共有产三分天下的供应格局，面对购房资格的严格管控，自住客群更应结合家庭的成长性需要，以及对生活品质的追求，权衡价格、产品和流通性，注重综合性价比，慎重决策、优中选精。

长期看人口

限定2300万人口天花板，持续优化结构

当北京新总规中明确限定了2300万常住人口的天花板后，控制首都人口目标似乎成了北京的首要任务。2017年末，全市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，这是自2000年以来的17年时间里，北京首次出现常住人口的下降。

人口的减少， 是外来人口的减少，对楼市造成的负面影响毋庸赘言。但北京并未关闭人口大门，针对 人才的引进，反而另辟一条“绿色通道”。

近日，北京市人社局公布了《北京市引进人才管理办法（试行）》，加大科技创新、科技创新服务、文化创意、体育、金融、高技能等人才引进力度。

其实，北京始终在推进人口结构的优化。2017年，北京中产家庭和财富家庭的数量位居首位，且保持10%以上的高速增长状态。这些由企业主和企业高管组成的高净值家庭，更在 倾向上将房地产作为主要方向。

在北京进一步加大引进 人才后，“居者有其屋”的诉求下，进一步为楼市输送坚实的置业需求。 是大力引进科创人才，将为京北高新产业基地集中、科技精英人才汇聚的海淀、昌平楼市带来全新的发展红利。

说到京北的海淀和昌平，一个地产项目恰好位于两区交界处，由品牌国企北科建开发的【领秀慧谷】项目。

北科建是一家以科技地产为龙头、商业地产、住宅地产协同发展的大型国有企业集团，曾经参与建设鸟巢、水立方等重大项目，打造了包括中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园等诸多 科技产业园区。基于对中关村科创精英人才生活需求的洞察与理解，北科建在京北曾成功开发领秀硅谷、领秀新硅谷、领秀观山悦等品牌住宅，均取得累累热销硕果。

领秀慧谷同样是区域内的“地标红盘”，2015年入市之初便曾创下三开三罄佳绩，此后更是开盘即热销。近日，领秀慧谷将推出 后一期产品，北科建更将企业研发的“360度全景生活模式”引入项目，以硬件配置 软性运营的系统服务，在持续提升居住品质的同时，满足业主共享、自治、邻里和睦、快乐生活的精神需求，打造和谐社区的人居样本。

领秀慧谷地处北五环外回龙观板块，位于京藏高速与北清路交汇东北角，西距京藏高速仅700米，南侧 北清路，8号线朱辛庄站和昌平线生命科学园站均在步行可达的范围内，可便捷通达周边的中关村软件园、永丰科技产业基地、中关村生命科学园、航天城、未来科学城等大型产业园区。

领秀慧谷一路之隔，便是建筑面积15万平方米的永旺国际商城，项目辐射5公里范围内，有积水潭医院回龙观分院和北大国际医院两所三甲医院，车行15还有京北 的一座儿童医院，北京京都儿童医院，护佑家人健康。项目周边 林立，从幼儿园至高中的 配套均可满足，尽享 成熟城市生活。

领秀慧谷作为北科建开发的精品大盘，在这个体量50万平方米的项目上，北科建用8年时间，持续为项目输入价值红利，目前近4000户业主入住的领秀慧谷已经进入发展的成熟期，无论是产品品质、社区环境，还是物业服务，均有口皆碑。

领秀慧谷即将收官，近期推出楼王产品，户型设计更加合理，一梯两户安静私密， 90平方米和100平方米的三居户型，居室南北通透、功能分区、动静分离，卫生间干湿分开，居住品质全面升级。

这栋全新推出的16号楼位于社区 ，直面樱芳园、紫欢园、泽兰园、海韵园、合悦园五大主题景观，并设有全景院落私属庭院、综合性花样休闲公园、全民户外健身跑道和绿色生态体验社区四大功能区，满足全家庭、全生命周期的生活所需。

对于刚需客群而言，面对政策及市场环境的诸多不确定因素，更应细心考察楼盘的产品、配套及服务，善加把握当下的美好生活方式。