刚刚,北京再次出让3宗住宅用地,流标+低溢价率成趋势

来源:买房大家帮 2018-02-01 02:22

[摘要] '今日,北京再出让3宗住宅地块,且全部为限价房地块。其中,丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块全部为住宅,被国瑞和世茂联合体以31.25亿元的价格拍得,楼面价4.1万/㎡;大兴区黄村镇三合庄地块经过13轮竞拍,最终以30.25亿元的价格落入永同昌和招商联合体囊中,平均楼面价3.83万/㎡;丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块因无人报名而流标。地块详情:1、北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-

'刚刚,北京再次出让3宗住宅用地,流标+低溢价率成趋势今日,北京再出让3宗住宅地块,且全部为限价房地块。其中,丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块全部为住宅,被国瑞和世茂联合体以31.25亿元的价格拍得,楼面价4.1万/㎡;大兴区黄村镇三合庄地块经过13轮竞拍,最终以30.25亿元的价格落入永同昌和招商联合体囊中,平均楼面价3.83万/㎡;丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块因无人报名而流标。刚刚,北京再次出让3宗住宅用地,流标+低溢价率成趋势2018年1月25日,北京四环边白盆窑两宗地块因无企业报名流标。时隔5日,丰台卢沟桥地块再现无企业报名情况。

地块详情:

1、北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地建筑面积为290836平方米。其中,住宅混合公建用地中住宅面积124208.7平方米,公建面积53232.3平方米,公建部分50%必须持有20年以上。另外,住宅部分中商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用)。2、北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块R2二类居住用地建筑面积为76160平方米。商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用)。3、北京市大兴区黄村镇三合庄0202-0206、0202-0208地块F1住宅混合公建用地建筑面积为98728平方米。住宅部分中,商品住房销售均价不超过55800元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过58500元/平方米(含全装修费用)。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,土地流标的原因其实很简单,就三点:

1、资金紧张,信托融资难度越来越大,大额度的信托难,监管严格。地块起价63.27亿过高。从货值角度看,还建部分合计113395平米,建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿,而商品房住宅部分货值只有67.54亿。2、地块属性相对较差,虽然有12万平米的住宅,但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业,同时剩余的公建一般要持有20年。3、注意了,本地块有大规模的人防配套工程,40311平米的人防,特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9%-11%,进一步影响了地下的货值。北京土地市场从2016年的爆发到2017年的降温,到2018年的冰点只用了2年。从土地市场看,溢价率全面降低,2018年开始住宅土地的溢价率全面回到个位数,流标住宅地块出现了3宗,而在北京住宅土地历史上,2018年之前也只出现过31宗住宅地块流标。

那么出现北京土地全面退烧的原因是什么?中原地产首席分析师张大伟分析认为:

1、最主要原因是房地产调控下,土地属性复杂,所有土地全面限价,商品房限价,同时大量土地共有产权,北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,而事实上,房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下,全行业亏损已经出现。2、整体房地产企业的平均资金情况持续紧张,流标的3宗住宅地块,全部都是高总价地块,对于当下融资渠道来说,2018年最明显的收紧是信托资金进入房地产收紧,这使得房企拿地,特别是拿大地块的难度越来越大。3、地块的本身属性,对于今天流标的卢沟桥地块来说,配建特别多,还建与限价特别严格。整体看,北京1月份土地出让已经超过403亿,因为3宗高总价地块流标未能刷新历史月度记录。在信托资金进入房地产严管的影响下,房企资金压力逐渐出现,从2016年930开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。春节前还有6宗地132亿起价,北京房地产市场的持续低迷,使得房企拿地积极性持续降低。',

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* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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