买房赚钱，现在连三岁小孩都懂的话；然而深耕房地产多年，你又是否想过，什么是钱？为什么有人买房赚了钱，有人白忙一场，有人黯然退场呢？这就要从什么是钱，什么是资产，什么是财富说起。
钱分三种：始于M0，终于M0
首先，我们说的钱，就是现金M0，实打实的流通于市面的钞票。比如《人民的名义》中的现金墙，那就是M0的一部分。
现金M0也是普通人财富结算的方式。不过现在很多人都不经手实在的钞票啊，发工资转账，买东西刷手机，买房也是刷卡或者签支票。形式不同，性质有变，这就是M1或M2。
对于M1或M2，不同金融系统有不同解释，我国目前的M1和M2所指的是狭义货币和广义货币，而美国的体系与我们略有不同。这对于宏观经济分析有影响，对于个体投资者，理解广义货币M2就可以了，即M0+银行里面的各种存款。
第三种钱，严格意义上说是“价值”，即投资物的市场价值。比如你持有了某公司股票1000股，每股价值10元，那么你的身家就是这10000元的市场价值。
关键的地方来了：市场价值不等于实际！！！
比如刚才价值10000元的股票，如果不卖出套现，换成M0，那么这10000元连账上财富都不算，只能是账面财富；因为从市场价值到M0，还有一个卖出的距离。如果在这个距离没有走完时，某公司突然倒闭了，那么账面财富到现实中的M0，恐怕就是天与地的距离了。
同理，房子也是这样，你坐拥3套房、5套房，个人身家都过亿了；然而，家里突然急需用钱的时候，这亿元身家未必能起到作用，因为从房产这种投资物的市场价值到M0，其间有一个复杂的过程就是房产交易；无法实现房产交易就无法变现，所谓的“赚了钱”也就无法实现。
那么你赚的钱，又是什么呢？
打个比方，你买的楼盘，价格3万；然而买完发现市场向好，二手房价格报价6万。于是100平米的房子，一下就增值了300万。
房子还是那个房子，怎么就凭空多了300万？一下子涨了这么多钱，谁能买得起呢？
别慌，这里面有一个神奇的过程。举例说，A君往银行存了1000块钱，银行的存款准备金率为20%，也就是说留下200不动，剩下800就贷款给了B君。
现在A君银行账户有1000，B君尽管是负债状态，手上毕竟有800块了，这样M2总量1800；一下子M2几乎多了一倍呢！所以房价增值300万不用慌，总有M2来消化这个增值——这就是金融杠杆的力量。
现在B君用杠杆撬动了600万资金准备买你的房，你如果认可这单交易，那么你收到600万现金，300万的资产增值到手。假如你觉得还能赚更多，不准备卖掉房产，而银行觉得杠杆加的太多，金融风险加剧，通过提高存款准备金率和改变贷款审批政策，限制了M2的高速增长，你觉得还能有人撬动那么多资金来买房吗？
所以说，房产投资，你赚的钱是资产的增值，到手的方式就是看准机会卖出房产让财富落袋为安；而能助推“卖出”这一环节的，M2的增长、银行的支持是离不开的。如果M2增长放缓、银行收缩杠杆，那么你的房产变现难度就会增大。事实上，上半年M2的增速已经开始放缓，告别了两位数的增长阶段；这时候多套房持有者就要想想了！
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-07-25 11:04:11
