继“沪六条”出台50余天后，上海再度加码楼市调控。

昨晚9时，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（下称《通知》），旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。

《通知》规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

上海某地产市场分析师卢文曦表示：“此次政策调控着重于信贷方面。首先，原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策即认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，而且是查征信，再买房都认定是第二套，对改善型冲击尤为明显；对于首套房首付比例提高0.5成，也影响到了刚需的购买力。”

对于此次调控政策加码的原因，某研究院智库研究总监认为：“此前，上海购房政策总体上已经比较严厉，但是从近期房地产市场数据来看，政策必须加码。这和目前上海房地产市场面临的三个压力有关。 ，库存规模相对不足，亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡；第二，房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大；第三，看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。目前出台政策，时机成熟、政策条文清晰且具有针对性，具有积极的意义。”

公积金贷款政策同步收紧

除了完善差别化住房信贷政策之外，上海市住房公积金管理委员会同时印发了《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款 限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

有评价称：“对于第二套住房的公积金贷款，要实现四个目标。 是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款 额度，第四是限制贷款次数。这样一类规定使得近期公积金贷款方面的门槛会提高，进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。”

此外，上海市将加大商品住房用地供应，确保2016年商品住房用地供应同比增加。进一步强化商品房预销售行为管理，加强对房地产企业和从业人员，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，坚决打击房地产开发企业和经纪企业、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易及各类价格违法违规行为；加大对编制谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为查处力度，依法依规予以严肃处理。培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住房屋租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。

：房价或迎来实质性下跌

从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。

10月份，国家统计局数据显示上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。而且，11月中旬，上海新房成交均价也突破5万元大关，达到每平方米53971元，环比上升17.1%。

和房价走势对应的是库存规模和去库存周期。根据易居研究院智库提供的数据，今年10月份上海新建商品住宅库存面积为680万平方米，该数据是2011年4月份以来的 值。而根据“存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月成交面积均值”的公式计算，10月份上海新建商品住宅存销比或去库存周期仅为5.7个月，远远比合理值（12-14个月）要低。而根据 新数据，即11月28日的数据，该库存面积在继续下滑，为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算，那么目前的存销比或去库存周期为5.3个月。

无论从房价走势还是去库存周期来看，此次调控政策的出台很有必要。卢文曦认为：“此次调控政策出台后，上海楼市成交量会进一步收缩。而价格方面，当前议价空间已经扩大到3-5% ，随着交易量收缩，还价余地扩大，价格将出现实质性下跌。”