豪宅供应压顶 谁会是“取消过时限制措施”受益者

来源:北京商报 2016-01-02 18:31

[摘要] 在提出去库存多条政策方向中,其中的鼓励开发商和“取消过时的限制性措施”引发各界关注。

刚刚闭幕的经济工作会议确定去库存上升战略层面,正式成为2016年五大经济任务之一。在提出去库存多条政策方向中,其中的鼓励开发商和“取消过时的限制性措施”引发各界关注。业内猜测,一直以来限购在全国范围内持续开闸,但 严厉的“北京限购”一直从未松动。在联想起不久前松绑的房企预售资金提取,此番政策的提出可能意味着北京将会有放松限购政策的可能。但也有观点表示,北京住宅市场仍然处于供不应求局面,限购松绑显然还不是 时机。未来,增加二手房流通效率,可能更符合“取消过时的限制性措施”的政策方向,二手个税有望减免。

豪宅闸门开启?

“豪宅作为人士资产配置中的重要组成部分已是公开的秘密。”一位财富管理公司相关人士表示,受限购等因素影响,通常为多次置业的人士不具备再次置业的资格。若以公司名义购买,需要缴纳的税费与个人购房相比将多出营业税、城市维护建设税、附加费、土地税和企业所得税等诸多税种,无论是在先期购买还是在未来交易时,税费成本都将大大增加。

“当前市场上豪宅项目均在数千万甚至亿元以上,非普通财力人士所能触及。”限购令长期将高净值人群阻挡在购置人群之外,北京楼市已经呈现出豪宅供给严重过剩的局面。

资料显示,从今年初丰台白盆窑拍出北京土地成交总价“”后,丰台西局、海淀西北旺、朝阳孙河和东坝、丰台石榴庄及樊家村,北京新晋“”不断增加。而且地价远超房价现象也接连出现,按照“面粉与面包”的逻辑,地价的攀升必然引发商品住宅出现化趋势。

“值得注意的是,非豪宅区也将供应大量的豪宅项目,将明显影响市场定价。”中原地产 研究员张大伟表示,北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个,住宅数量则超过3000套。虽然对于豪宅项目来说,正常的销售周期都起码在十年以上,但在目前这种情况下,豪宅市场的分化将严重。未来入市的50个顶豪项目中,活得滋润的可能只有10个,10-20个能够勉强活着,更多的可能将遇到大的风险。

“如果限购持续,未来两年内,豪宅项目的生存危机必然会 加剧。”按照本轮高层提出去库存政策思路,未来库存已经明显过剩的豪宅市场可能成为限购放开的首轮受益者。

豪宅蓄水池不容忽视

另一个情况也许暂时还未能受到人们的广泛关注,即美联储加息对中国房地产的影响。

中原地产 分析师表示,随着美联储加息,以及叠加人民币的供需结构,人民币中长期贬值既成事实。一旦人民币改变预期,将出现趋势性的贬值变化,中国房产依靠人民币稳赚的时代将终结。

对于豪宅市场,未来可能更多的资金进入欧美市场,对于新兴市场的资产和大宗商品很可能吸引力降低。以往希望在国内购买豪宅抵御资产贬值的人士可能出现下降。

另一个行业人士分析,美联储加息对一线城市的将会有影响。例如北京四环、上海内环物业价值空间将受到抑制,目前已经出现外资批量撤离的现象,由此国内也必然受到影响。

一方面是北京豪宅井喷供应;另一方面是项目的需求下滑,也许政策不可能不去权衡。实际上,去年北京限制定价过高的豪宅入市销售的“限高令”早已悄然“消失”,单价“10万+”的顶豪获批入市已不再是新鲜事。位于海淀区的中赫万柳书院(资料、团购、论坛)刚刚成交的一套顶层复式住宅的签约单价已达20.3万元/平方米,创造了目前北京房地产市场的 成交单价。

另外,今年8月出台的“限外令”,也能说明一定问题。目前,根据新规定,有资格的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房(地块汇总、实拍、论坛)。

业内人士表示,对于管理部门而言,预防国内资金外流,打开楼市作为资金“蓄水池”不失为一个有效手段。随着楼市内外环境的变化,限购从市场开始出现“松动”的可能并非没有,只是手段和方式需要拿捏精准。

“过时”成关键词

市场上对政策的理解存在分歧。易居研究院智库研究总监严跃进认为,目前政策提出“取消过时的限制性措施”主要是指房企开发环节,不是人们猜想的地产销售环节,市场不能盲目乐观。未来“取消过时的限制性措施”包括注册、审批、资金管理等方面,主要是针对当前行业下降的趋势,为了进一步促动行业。

同样,亚豪机构市场总监郭毅表示,限制性措施含义甚广, 引人瞩目的当属限购政策,但要注意“取消限购性措施”前有个关键词“过时的”。“过时”即不符合当前发展要求,与已经执策相冲突。例如,北京刚刚调整了关于预售资金的提取时限。

在目前仍处于执行限购的“北上广深”今年成交量普遍上扬的背景下,限购是否“过时”尚需画个问号。此外,住房限购的另一重意义在于控制北京常住人口规模。而且,是否取消限购关键还是看供需情况,目前从北京楼市总体供需分析,2014-2015年,北京出让住宅用地中纯商品住宅用地面积不过600余万平方米,而仅今年一年,北京纯商品住宅的成交面积就接近700万平方米。两年供地相当于一年的市场“去化”,北京纯商品住宅市场长期仍然处于供不应求的形势。北京尚不存在取消限购的基础。

郭毅预测,调动二手房市场的流通性,可能会成为政策修正的要点。

当前,二手房市场的税负过高,虽然营业税的减免年限已从五年改为两年,但二手个税依然要“满五惟一”才能享受税收优惠,降低了二手房的流通效率。因而在“取消过时的限制性措施”的新方向之下,二手个税有望得以减免。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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