刚刚闭幕的经济工作会议确定去库存上升战略层面，正式成为2016年五大经济任务之一。在提出去库存多条政策方向中，其中的鼓励开发商和“取消过时的限制性措施”引发各界关注。业内猜测，一直以来限购在范围内持续开闸，但 严厉的“北京限购”一直从未松动。在联想起不久前松绑的房企预售资金提取，此番政策的提出可能意味着北京将会有放松限购政策的可能。但也有观点表示，北京住宅市场仍然处于供不应求局面，限购松绑显然还不是 时机。未来，增加二手房流通效率，可能更符合“取消过时的限制性措施”的政策方向，二手个税有望减免。

豪宅闸门开启？

“豪宅作为人士资产配置中的重要组成部分已是公开的秘密。”一位财富管理公司相关人士表示，受限购等因素影响，通常为多次置业的人士不具备再次置业的资格。若以公司名义购买，需要缴纳的税费与个人购房相比将多出营业税、城市维护建设税、附加费、土地税和企业所得税等诸多税种，无论是在先期购买还是在未来交易时，税费成本都将大大增加。

“当前市场上豪宅项目均在数千万甚至亿元以上，非普通财力人士所能触及。”限购令长期将高净值人群阻挡在购置人群之外，北京楼市已经呈现出豪宅供给严重过剩的局面。

资料显示，从今年初丰台白盆窑拍出北京土地成交总价“”后，丰台西局、海淀西北旺、朝阳孙河和东坝、丰台石榴庄及樊家村，北京新晋“”不断增加。而且地价远超房价现象也接连出现，按照“面粉与面包”的逻辑，地价的攀升必然引发商品住宅出现化趋势。

“值得注意的是，非豪宅区也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。”中原地产 研究员张大伟表示，北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个，住宅数量则超过3000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在十年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将严重。未来入市的50个顶豪项目中，活得滋润的可能只有10个，10-20个能够勉强活着，更多的可能将遇到大的风险。

“如果限购持续，未来两年内，豪宅项目的生存危机必然会 加剧。”按照本轮高层提出去库存政策思路，未来库存已经明显过剩的豪宅市场可能成为限购放开的首轮受益者。

豪宅蓄水池不容忽视

另一个情况也许暂时还未能受到人们的广泛关注，即美联储加息对中国房地产的影响。

中原地产 分析师表示，随着美联储加息，以及叠加人民币的供需结构，人民币中长期贬值既成事实。一旦人民币改变预期，将出现趋势性的贬值变化，中国房产依靠人民币稳赚的时代将终结。

对于豪宅市场，未来可能更多的资金进入欧美市场，对于新兴市场的资产和大宗商品很可能吸引力降低。以往希望在国内购买豪宅抵御资产贬值的人士可能出现下降。

另一个行业人士分析，美联储加息对一线城市的将会有影响。例如北京四环、上海内环物业价值空间将受到抑制，目前已经出现外资批量撤离的现象，由此国内也必然受到影响。

一方面是北京豪宅井喷供应；另一方面是项目的需求下滑，也许政策不可能不去权衡。实际上，去年北京限制定价过高的豪宅入市销售的“限高令”早已悄然“消失”，单价“10万+”的顶豪获批入市已不再是新鲜事。位于海淀区的中赫万柳书院（资料、团购、论坛）刚刚成交的一套顶层复式住宅的签约单价已达20.3万元/平方米，创造了目前北京房地产市场的 成交单价。

另外，今年8月出台的“限外令”，也能说明一定问题。目前，根据新规定，有资格的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房（地块汇总、实拍、论坛）。

业内人士表示，对于管理部门而言，预防国内资金外流，打开楼市作为资金“蓄水池”不失为一个有效手段。随着楼市内外环境的变化，限购从市场开始出现“松动”的可能并非没有，只是手段和方式需要拿捏精准。

“过时”成关键词

市场上对政策的理解存在分歧。易居研究院智库研究总监严跃进认为，目前政策提出“取消过时的限制性措施”主要是指房企开发环节，不是人们猜想的地产销售环节，市场不能盲目乐观。未来“取消过时的限制性措施”包括注册、审批、资金管理等方面，主要是针对当前行业下降的趋势，为了进一步促动行业。

同样，亚豪机构市场总监郭毅表示，限制性措施含义甚广， 引人瞩目的当属限购政策，但要注意“取消限购性措施”前有个关键词“过时的”。“过时”即不符合当前发展要求，与已经执策相冲突。例如，北京刚刚调整了关于预售资金的提取时限。

在目前仍处于执行限购的“北上广深”今年成交量普遍上扬的背景下，限购是否“过时”尚需画个问号。此外，住房限购的另一重意义在于控制北京常住人口规模。而且，是否取消限购关键还是看供需情况，目前从北京楼市总体供需分析，2014-2015年，北京出让住宅用地中纯商品住宅用地面积不过600余万平方米，而仅今年一年，北京纯商品住宅的成交面积就接近700万平方米。两年供地相当于一年的市场“去化”，北京纯商品住宅市场长期仍然处于供不应求的形势。北京尚不存在取消限购的基础。

郭毅预测，调动二手房市场的流通性，可能会成为政策修正的要点。

当前，二手房市场的税负过高，虽然营业税的减免年限已从五年改为两年，但二手个税依然要“满五惟一”才能享受税收优惠，降低了二手房的流通效率。因而在“取消过时的限制性措施”的新方向之下，二手个税有望得以减免。